家主の交代と敷金

敷金を三ヵ月分入れて、家を借りています。途中で、家は売買され、家主が代わりました。引っ越ししようと思い、家主に敷金の返還を請求しましたら、敷金が入れてあったことはまったく知らなかった。旧家主から取ってくれといいます。旧家主は遠くに引越して交渉しにくいのです。新家主には返還義務がないものでしょうか。
借家の所有者が、例えば借家を他人に売却して、交代した揚合には、借家契約は新家主との間で引き継がれることになります。大正一〇年に借家法の制定されるまでは、家主が借家人の現に入っている家を売った場合、借家人は賃借権の登記がないかぎり、家を買い受けた新家主に対し、借家権を対抗できない、つまり賃借権のあることを主張できないとされていたのですが、借家法によって、家主が交代しても、借家が現に借家人に引き渡されていれば、すなわち借家人が現に利用していれば、登記がなくても、賃貸借契約は当然新家主に引き継がれることになりました。存続期間、賃料その他、前家主との契約関係はそのまま新家主に引き継がれるわけですが、前家主に敷金が入れてあった場合、敷金も新家主に引き継がれるか、という問題がでてきます。

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新家主が、旧家主から敷金これこれということで現実に引き継いでいれば、敷金返還債務を承継することに問題はないでしょう。結局、現実に敷金を受け取っていない場合にも、賃貸借契約を承継するがゆえに敷金返還債務をも承継するかという問題になります。
このことは、ふつうに借家が売買された場合だけではなく、借家が競売された結果、所有者が変わったような場合にとくに問題になります。
借家人からいえば、自分のまったくあずかり知らない家主の交代という出来事があったがために、敷金をいったん旧家主から返してもらって、あらためて新家主に入れなければならないというのはきわめて煩雑なことです。そのうえ本問のように、旧家主が行方不明というときには、敷金が現実に引き継がれていなければ、新家主に対して敷金がこれだけあったということを主張できないとすることは、借家人に酷です。
判例は当初、敷金関係は原則として新家主に承継されるが、新家主は敷金を不要として引き継がなくてもよいとして、当然承継を認めなかったわけですが、その後、借家が競売された事件について、敷金が消滅するような事情のないかぎり、旧家主からの引継ぎの有無にかかわらず、敷金は当然新家主に承継されるとしています。これに対して、旧家主から現実に承継した場合にのみ敷金返還債務を承継するという批判もありますが、賃借人の保護という観点から、現実に敷金を受け取っていても、受け取っていなくても、当然承継するというのが、現在では支配的な考え方といってよいでしょう。当然承継が認められると、譲受人たる新家主は不測の損害をこうむらないかという問題があります。しかし任意の売買の場合なら、敷金の有無を確かめて、売買代価の決定の際にそれを計算に入れることができますし、競売の場合には、敷金が公示されることになっていますので、不測の損害を被ることはないでしょう。
なお、賃借人を加えた三者間の契約で、敷金を承継しないことにするのは妨げないとされています。
また、借家人が旧家主に対して、賃料を滞納していた場合には、それか差し引いた残額だけが新家主に承継され、もし滞納額が敷金の額を上まわれば承継される敷金はなくなるわけです。

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