新家主に対する抵抗力

一般的に建物の賃貸借は、賃貸人(建物の所有者)と賃借人との間の債権契約であって、賃貸人と賃借人との間にのみ効力のあるものですが、建物の所有権が賃貸人から第三者に移転した場合に、その賃貸借が効力を失い、賃借人が賃借建物から立ち退かざるを得ないこととなると、賃借人の居住権その他その建物の使用権の保護に欠け、不都合であるので、民法六〇五条は、不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について所有権その他の権利を取得した者に対しても対抗することができることとしています。つまり建物の賃借権の登記を受けることによって、建物の買受人に対しても賃借権を対抗することができることになり、従前と同様の内容の賃貸借の関係が賃借人と建物の新所有者との間に存続することになります。ところが、不動産の賃借権は、賃貸人が登記することを承諾しないかぎり登記することができないことになっていますので、建物の賃借人が賃借権の登記を受けることができない場合の不都合を除き、賃借権を保護するために、借家法は、その一条一項において、建物の賃貸借は、その登記をしなくても、建物の引渡しがあったときには、その後にその建物について所有権その他の物権を取得した者に対してその効力を有するものとしています。例えばA所有の建物をBが賃借し、その建物の引渡しを受けた揚合には、その後にCがAからその建物を買い受けたときも、BはCに対してその賃借権を対抗することができるのであり、Bと新所有者Cとの間にAとBとの間の建物の賃貸借と同様の内容の賃貸借が存続することになります。

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間取り

間借人のいる家を買ったのですが、間借人は立ち退きません。私は、間借人と前家主との借家契約については無関係ですから、借家人(間借人)に対して立ち退いてくれといえるし、前家主(売主)に対しては間借人を連れていってくれと、要求できるのではないでしょうか。
間借人のいる建物を買い受けた場合、間借、つまり居住用建物の一部の賃借について、借家法が適用され、したがって前記と同じように、同法一条一項の規定により、間借人がその建物の一部の賃借権を建物の全部を買い受けた買主に対抗することができるかどうかが問題となります。まず、間借人の借りている建物の一部が障壁等によって他の部分と構造上区分され、その一部だけで独立して建物としての効用を果たすことができる場合、つまりその一部が区分所有権の対象となり得る場合であれば、その建物の一部は、区分所有の建物として独立して登記することもできるのであって、その一部が独立の一個の建物として現に登記されておらず、一棟の建物の全部が一個の建物として登記されているときでも、その一部を建物として借家法の適用があるものと解すべきです。したがって、このようなすでに間借人の居住している建物をあなたが買い受けた場合には、前所有者と間借人との間の賃借権を間借人が買主に対抗できる結果、その借家契約を買主が家主として承継することとなり、間借人に立退きを要求することができないと思います。
次に、賃借している建物の一部が構造上区分されておらず、また独立して建物としての効用を果たし得ないものである場合には、その一部自体を建物として取り扱うことができませんから、借家法、したがって同法一条一項の規定の適用がないものといわざるを得ないと思います。したがってこのような、建物の一部で賃借人のいる建物を買い受けた場合には、賃借人は、新所有者に賃借権を対抗することができない結果、新所有者は、その間借人に対して立退きを請求することができます。この場合、建物の買主が前所有者(売主)に対して、間借人をも立ち退かせることを請求することができるかどうかですが、その間借人が売主の家族と同視し得るような場合には、当然家族とともに立ち退くことを売主に請求できます。また、間借人のいない建物を買主に引き渡す義務を売主が負っているとみられる場合、売買契約においてそのような特約がなされている場合とか、そのような特約がなくても、当事者の意思としてそのように解釈される場合には、買主は、売主の責任において間借人を立ち退かせるべきことを請求することができますが、そうでない場合には、この請求はできない でしょう。もっとも売主にこの請求ができる揚合でも、間借人が立ち退かないときは、買主が間借人に直接請求することができるのであり、そのために費用を要したとかその他の損害があったときは、売主に対しその損害の賠償を請求することができます。

私は、家主Aと借家契約を結びました。田舎にいる家族の上京が手間取ったので入居が少し遅れましたら、その間に、Bは家をAから買い、所有権の移転登記をすませました。Bは、私にあなたの賃貸借に自分は関係がないといって、私の入居を拒むのです。家主が代わったら、借家権は存続しないのでしょうか。
建物の所有者Aと借家契約を結んだとしても、その建物に入居するなど建物の引渡しを受けない間に、その建物をBが買い受け、その所有権の移転の登記を受けてしまったときは、建物の賃借人は、新所有者Bに対して賃借権を対抗することができません。
建物の賃貸借は、賃貸人と賃借人との間に効力があるだけで、一般的に第三者に対しては効力が生じません。しかし、民法六〇五条の規定により、その登記をしたときは、その後にその建物を買い受けて所有権を取得した者その他の第三者に賃借権を対抗することができるものとしており、さらに借家法一条二項の規定は、建物の賃借人がその建物の引渡しを受けたときは、賃借権の登記を受けていなくても、その後に所有権を取得した者その他の第三者に賃借権を対抗することができるのであって、いずれの場合でも、賃貸人(前所有者)と賃借人との間の賃貸借契約は建物を買い受けた新所有者と賃借人との間に効力を生じ、以前の賃貸借を新所有者がそのまま承継することとなるのです。
ところが、本問の場合のように、Aとの間に借家契約を結んでも、その賃借権の登記もしないし、建物の引渡しも受けていない間に、その建物をBが買い受けて所有権の移転の登記を受けた場合には、あなたは、Bに対してAとの間の賃借権を対抗(主張)することができませんから、Bからその建物への入居を拒まれたときは、入居することができず、結局、Aとの間の賃貸借は消滅することになります。もっとも、Bがその建物を買い受けるときに、Aとの賃貸借を認めているときには、あなたはBに対して賃借権を主張することができますから、その建物に入居することができます。

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