借家人間の対抗力

家を借りる契約をし、権利金も敷金も払いましたが、都合により入居を一カ月ほどのばしたところ、私の借りた家には、他の人が入居してしまいました。家主と交渉しましたら、権利金と敷金はお返しするというだけです。どうにかならないものでしょうか。
同一の建物について、AとBとがいずれも有効に借家権を取得した場合においては、例えばAが先にその建物の引渡しを受けて入居したときには、Aがその建物の借家権をBおよびその他の第三者に対抗することができるのであって、BはAに対してその建物からの立退きを請求することができないものと解すべきでしょう。

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民法六〇五条の規定によれば、不動産、土地または建物の賃借権は、その登記をすれば、その後にその不動産について物権を取得した第三者に対して対抗することができるものとしていますが、第三者が賃借権を取得した場合、賃借権はもちろん物権ではなく債権ですが、物権を取得した者にも登記した賃借権を対抗することができる以上、債権である賃借権を取得した者にも当然対抗できるものと解すべきでありましょう。また借家法一条一項の規定による場合も同様であって、同項は、建物の賃貸借は、その建物の引渡しがあったときは、その後にその建物について物権を取得した第三者にその賃借権を対抗することができるものとしていますが、第三者が借家権(賃借権)を取得した場合にも、建物の引渡しを受けた借家人は、重複して借家権を取得した者に借家権を対抗することができるものと解すべきです。
したがって、あなたが有効に借家契約をし、借家権を取得したとしても、その建物の引渡しを受けない間に、有効に借家契約をして借家権を取得した他の第三者が先にその建物に入居し、建物の引渡しを受けたのですから、結局、その入居した借家人がその借家権をあなたを含めた第三者に対抗できることになりますので、あなたは、その入居者に対してその建物の立退きを請求することはできません。
もっとも、あなたと建物の所有者との間には、有効に借家契約が成立しているのですから、家主はあなたにその建物を引き渡し、建物を使用させる義務があります。しかし、現に借家権を有する第三者がその建物に入居している以上、その者が任意に立ち退かないかぎり、家主はあなたに対してこの義務を履行することができないわけです。しかも、その義務の履行できないのは、家主があなたと借家契約をしながら、重複して他の者と借家契約をして、その者に建物を引き渡したことによるわけですから、当然、家主はその義務の不履行について責任を負うべきです。したがって、あなたは、借家契約を解除して、すでに支払った権利金や敷金の返還を請求することができることはもちろん、もし損害を受けた場合には、その損害の賠償をもあわせて請求することができます。
なお、すでに入居している者が、借家権その他の権利を有しないで、不法にその建物を使用しているのであれば、あなたは、建物の所有者に代わって、その者に対して立退きを請求することができます。
次に、同一の建物について借家権を取得した者が二人以上存在している場合には、その建物の引渡し、またはその借家権の登記を先に受けた者が結局、借家権を主張することができることになり、他の者は結局、借家権を完全に取得することができない結果になるのであって、いずれの借家人も建物の引渡し、または借家権の登記を受けていない間は、いずれの借家人の借家権が優先するかは定まりません。
なお、一方の借家人が借家権の登記を受け、他の借家人が建物の引渡しを受けた場合のいずれが優先するかは、その登記を受けたときと建物の引渡しを受けたときのいずれが先であるかによって決まるのであって、登記を受けたときが建物の引渡しを受けたときより先であるときは、結局、登記を受けた借家人が優先することになります。

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