借地権の消滅と借地上建物の賃借権

一般的に、借地権が消滅すれば、借他人は、その借地上の建物を収去して土地を地主に明け渡す義務がありますので、その建物を賃借している者も、その建物を占有して、間接的ではありますけれども、その建物の敷地を占有する権限はありませんから、地主の請求に対してそれを拒否することはできないものといえましょう。
しかし、借家人も甘受しなければならない借地権の消滅は、その借地契約が借地人の債務不履行等により解除されたことによる揚合、借地権の存続期間の満了による場合であって、借他人が借地権を放棄したことによる場合とか、借地契約の合意解除による場合については疑問です。
一般的に他人の権利の目的となっている権利を放棄したり、契約の合意解除によってその権利を消滅させても、その他人には対抗することができない、その他人から見れば、放棄も合意解除も効力が生じないものと主張できるものとされています。

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私は、借地人Aが地主Bから借りている土地のうえに建てた建物を、期間の定めなく賃借しています。ところが、最近、AからBとの間の借地契約を合意解除することにしたので、家を取り壊さなければならなくなった。向こう三ヵ月の間に立ち退いて欲しいと言ってきました。事情を間きましたら、借地契約の期間はあと三年しかないし、そのときになれば借地権は消滅するから、合意で解約することにしたと申します。借地権は更新できるはずだと言いましたら、Aは、地代の滞納などで、地主との合意解除に応じなければ一方的に解除するといわれて、解約に同意したのだといいます。借地契約の合意解除、ふつうの解除、借地期間の満了、借地権の放棄などで借地権が消滅しましたら、借地上の建物の借家権も消滅するものでしょうか。消滅しない場合は、家賃は誰に払えばよいでしょうか。そして消滅する場合は、損害賠償、あるいはそれに代わる立退料の請求はできないものでしょうか。
借地上の建物の借家権は、その借地権を直接目的とする権利、借地権のうえに存在する権利ではありませんが、借地権が消滅すれば、その借家権の目的となっている建物をその土地に存置することができなくなり、したがってその建物の借家権も結局、消滅することになる関係にあるわけです。ですから借地人は、借家人の承諾を得ないで、借地権を放棄したり、借地契約を合意解除しても、借家人に対抗することができないものと解すべきかどうかが問題になるわけです。しかし、自己の権利を基礎として第三者の権利がある場合に、条理上、自己の権利を任意に消滅させる行為、放棄、合意解除は、その第三者の承諾を得ない限り、その第三者に対抗することができないものと解するのが妥当でしょう。したがって、本問の場合も、一般的には、Aの借地契約の合意解除は、その合理的理由のない限り、借家人 であるあなたの承諾を得ていない以上、やはりあなたには対抗できないものといえましょう。ただ、その借地権の存続期間が残り三年しかなく、しかも、地代の不払によって借地人Aは、地主Bから債務不履行により借地契約を解除される関係にあるとしますと、問題は、AがBとの間の借地契約を合意解除することに応じた合理的理由があるかないかであります。借地権の存続期間が残り三年あり、またその借地権の更新も考えられることでありますし、地代の不払は、借地人がみずからの債務を履行しないことであり、また、その地代の不払の額などによっては必ずしも地主Bからの契約解除が認められるとは限らないのですから、合意解除に応じなければならない合理的な理由があるものとは考えられません。したがって、本問の場合は、A、B間の借地契約の合意解除は、借家人であるあなたには対抗することができませんから、あなたは、地主Bの立退きの請求には応じる必要がないものといえましょう。
そして、借家権が消滅しない以上、当該建物については、あなたとAとの間に借家契約が続いているわけですから、家賃は当然Aに支払うべきであります。Aが受領しないときは、供託することになります。

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