分譲アパート経営の特徴

都市内鉄筋コンクリート分譲アパートの経営を行なう企業は、郊外低層建売住宅、分譲住宅経営と同様、多岐にわたっています。専業的に行なっているものが部分的に存在し、他は何らかの意味で他の種目の営業をかねているものが多い。後者は、不動産業、建設業、商社、証券会社、私鉄、建売、分譲住宅業者などがあげられます。鉄筋コンクリート分譲アパートの経営は新しい事業分野であり、昭和39年当時の一時的ブームの中で供給過多と高価格のため淘汰された後、近年は、主に専業者と上述の関連営業種目出身の業者によって、徐々に安定した市場をつくりだしつつあります。不動産業の場合は、その貸ビル経営の経験を生かしています。建設業は、関連した鉄筋コンクリート分譲アパートを信託銀行や大手不動産に分譲販売業務を委託し、自巳の建設機能と、その委託会社の信用のうえに経営を行なっています。商社は、近年建設業一般 に進出している理由としてあげられる資金力、および建設業との相互依存関係、商社独特のオルガナイザーの機能にもとづいて、経営を可能にしています。

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都市内鉄筋コンクリート分譲アパートに要求される経営的機能は、低層建売住宅、分譲住宅のそれよりも一般的に高度です。その主なものとして、企画、契約、管理があげられます。企画面では、土地の選定、入手がポイントになります。分譲アパートの建つ土地は、すでに存在する環境、交通条件のよい土地を極度に合理的に利用し、公共施設、交通条件の面で外部経済をできるだけ内部化する性格をもっています。したがって、土地の位置は売れゆきに関係するので、経営安定上、アクセス条件、周辺の環境条件等について十分に調査、吟味の後に決定される必要があります。分譲する場合に土地付とするかが問題です。これには三つの場合が考えられます。
土地・建物ともに分譲する方法。
建物のみを分譲し、土地は分譲会社が所有して地代をとる。
第三者の土地を分譲会社が借りてアパートを建て、借地上の建物だけを分譲する。
土地・建物ともに分譲する場合は、企業としては資金の回転は早くなりますが、分譲価格が高くなりすぎる恐れがあります。建物のみを分譲し、土地は分譲会社が所有して地代をとる場合は、地代収入が得られる点で分譲後の経営の安定が得られる利点があります。大規模な敷地でない場合には、多くの小規模な土地がいくつか買い集められる必要がでてきますが、所有権をめぐって複雑な問題を発生させます。そこで、都心の再開発、土地の高度利用の目的とも相まって、分譲アパートの経営に新しく適応した経営方法が生みだされてきました。第三者の土地を分譲会社が借りてアパートを建て、借地上の建物だけを分譲ことがそれです。経営の主導権は、建設業者または不動産業者がとり、そのために必要な土地の利用権を確保するために、一般には借地権を得るためにその代償として、再開発後における建物の一部を、土地の権利者にわたす方法をとっています。このような方法は、一方で地価の高騰があり、他方で土地の権利を保有したまま高度利用をはかろうとする要求を、たくみにかみあわせたものです。つまり、この種の経営の推進者にとって、それぞれ目的を異にした企業内の結合が深まるなかで、リーダーシップを確立する大建設業者や大手不動産業者があげられます。そして、単独の弱小企業が関与しうる局面は次第にせばめられています。
分譲代金の支払方法は、ビル建設と同じく工事着工と同時に募集を始め、申込金、契約金を建物完成前に払い込ませることが多い。これによって、長期間必要な資金負担を軽減し、経営を進展させようとします。なかには、着工前に契約を済ますものがあります。工事進捗と、契約のスピードいかんによって、都市内中高層分譲アパートの経営採算上の第1の成否が決定されるといえます。
設計図の段階で契約されるために、その建築のすぐれた点、特長が購買者に判然とするような企画が期待されます。そして、多くの場合、住戸ユニットの面積、形状は工事着手時に決められていますが、住戸内部のプランインテリアについては工事進行途中で購買者の自由に任されます。購買者の各種の要求に応え、好ましい生活空間にまとめあげられる建築家をもっている必要があります。郊外低層建売住宅、分譲住宅は大半がオーダーメードであるのに比較すると、これはハーフメードの商品を売るようなものです。
共同住宅形式をとる分譲アパートの場合、レジデンスは管理をお買いください。というキャッチフレーズが販売上生まれるほどに、管理が経営上不可欠、重要な要素です。区分所有権の対象となる居住専用部分は居住者のものであり、自由に抵当に入れたり賃貸したり、譲渡、相続したりできますが、集合住宅であるために、これ以外に建物全体の効用を助ける共用部分があるので、これの共同管理が問題となります。共用部分として、建物の構造、形態上共用部分となる独立の各室に通じる廊下、階段、エレベーター、建物の設備として不可欠なものである電気設備、消火設備、貯水槽、冷暖房設備などがあげられます。これらは、法定費用部分といわれるのに対して、規約共用部分があります。
規約共用部分とは、区分所有の目的となりうるものを、当事者間の規約で共用部分とした場合で、管理室や娯楽室のように本来の区分所有対象の建物部分であるものと、トランクルーム、駐車場などのように付属の建物に該当するものがあります。一般的にこれらの管理にあたっては、居住者によって構成される管理組合を結成し、管理規約により管理職員の指導にもとづいて管理されます。こうして共同利用される部分がその目的にかなって使用され、その機能が十分に発揮されるように管理されることが期待されます。そのためには、居住者側には住み方上のモラルが要請されます。経済的には、適度な公平な管理分担金の額が問題となります。また、管理側にとっては、管理業務を円滑にするための経済単位戸数は30戸から40戸に1人であるといわれています。

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