宅地経営の推移

首都圏における民間宅地経営の推移をを概観すると、おおよそ三つの時期に分けて考えることができます。第1期は、戦災復興の一段落した昭和26年から34年頃までの時期で、この時期の宅地経営は、都区内あるいはそれに近接する既成市街地における小規模な宅地開発が主力であり、いわゆる切り売り形式の宅地分穣が行なわれました。そうした地域における遊体地の宅地化とか旧大邸宅の細分化等が盛んに行なわれました。公共施設は道路を入れる程度で、排水、水道、ガス等は、隣接の施設がそのまま利用でき、工車費は、あまり要しませんでした。したがって原価の大部分は用地取得費が占めていました。小規模であるため回転期間も短かく金利負担も少なかった。一方で地価上昇のはげしい時期で、その値上り益が、利益のかなりの部分を占めていたとみることができ、比較的簡単に事業に手を出すことができたので、小規模な業者が乱立し、業界の最も混乱した時期でもあります。

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第2期は、昭和35年頃から39年に住宅地造成事業法が施行されるまでの時期です。ほぼ都内および近郊市街地における開発は一段落し、開発適地がみつからなくなったこと、造成宅地の供給が、周辺の素地価格へ波及して分譲価格以下では用地取得が困難となり採算が合わなくなったこと、さらに都市への人口集中はますます激化し需要の増大傾向は依然として強く、大量販売が可能となってきた等の理由から、郊外に開発地を求めて、大規模な開発が行なわれるようになりました。宅地造成といいうるものが行なわれるようになったのはこの時期です。大規模化に伴って、当然、工事量も増大し、都市施設の不備な郊外進出に伴って、公共施設関係の工事費も増大しました。このため原価に占める用地取得費の割合は、相対的に低下しました。一方で法的規制がほとんどなかったといえる状態で、無秩序な開発による都市スプロールと劣悪狭小な宅地供給が問題とされたのもこの時期です。
第3期は、昭和40年の住宅地造成事業法の施行後今日に到るまでの時期です。昭和37年に宅地造成等規制法が制定されましたが、災害防止を主眼とするものであり、その適用範囲、規制内容は宅地造成の一部を制約するものにすぎませんでした。そこで、劣悪な宅地造成に対処するため、災害防止のほかに環境整備のための助成規定を加えて、良好な住宅地の造成を確保することを目的として、昭和39年10月住宅地造成事業に関する法律が施行されました。
この時期は、以前にもまして郊外化が進むとともにさらに大規模な開発が行なわれるようになりました。その理由として、地価上昇により顧客の購買力との関連で用地費を安くするため郊外へ進んだこと、近郊の地主が将来高を期待して、土地を売りしぶるようになり、やむをえず遠隔化したこと、公共施設の整備費負担の増加から、必然的に大規模な開発が要請され、まとまって用地が取得できる場所が選ばれたことなどがあげられます。一方で土木技術の進歩と、用地取得費と工事費の相対的バランスの観点から、従来、地形的条件のため開発が行なわれていなかった地域が、大規模な土木工事によって開発されるようになったこと、鉄道の新線建設、線路増設等交通投資の進行により、新たに交通条件上立地の可能になった地域の開発が進められるようになったことなどが特徴としてあげられます。
住宅地造成事業法の立法当時は、規制と助成の2本建てということで、民間事業側としても大いにその実効を期待したのでですが、実際に運用されてみると、法律の説定をはるかに超えた規制のみで、これといった助成措置はなく、公共投資の不足を民間に転換するための法律の感を呈しています。
たしかに悪質、不良宅造の締め出しには、多少の効果はあったと認められますが、反面、規制面積以下にこま切れにして造成するといった手口が現われ、スプロール化を助長しているといえなくもありません。また、優良業者の開発意欲を抑え、宅地供給促進の一つの降路となりつつあるのが現状です。
最近の民間宅地造成事業は、こうした法的規制と事業の大型化による必要資金量の増大により、大手業者のシェアが増加する傾向にあるとともに、他業界における有力企業、あるいはそれをバックとした企業の進出が盛んです。

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