大団地の出現

戦後、戦災復興を契機として出発した住宅開発は、規模、立地、施設内容に変革を伴いながら今日に至っています。大規模開発が行なわれるようになった背景をながめてみると、まず第1にあげられる要因として、人口の都市集中と世帯の細分化によってもたらされる住宅需要の増大があります。大都市圏の人口の伸び率は、全国平均を大幅に上回っています。世帯人員の小単位化も、所得水準の向上、個人主義の浸透、封建家族制度の崩壊によって、大家族から夫婦中心の核家族に移行し、世帯公正は先進諸国並になってきました。世帯員数は国勢調査では市部で3人台に達し、こうした人口増と家族小単位化に直接かかわり合うのは住宅問題です。戦後住宅不足420万戸といわれ、急場しのぎの住宅建設から始まって、昭和25、26年の住宅金融公庫法、公営住宅法の制定によって恒久的な住宅建設の道が開かれました。さらに大都市への人口集積と生活圏の拡大によって、住宅問題は広域的な性格をおびるようなり、新住宅地の形成を目的として昭和30年に日本住宅公団が設立され、団地という新しい地域社会をつくり出しました。また、この時期には所得水準の向上等によって、住宅そのものの質の向上とともに居住環境、公共、公益施設の充足が問題となり、住宅需要の構造を複雑なものとしていきました。

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第2にあげられる理由としては、地価の上昇があります。住宅建設は地価の安いところを求めて、都市周辺に無秩序に伸び、道路も上下水道も整備されないままに、田畑のなかに住宅だけが建つといういわゆるスプロール現象となってあらわれてきました。これを人口増からみると母都市をとりまく近郊地域に、さらにそれをとび越えて山間部へと、ドーナツ型にあらわれてきました。市街地を離れれば離れるほど、交通、上下水道等の都市施設に乏しく、公共公益施設の整備を必要条件とする住宅需要と矛盾をきたすことになります。その対策として都市施設と合わせた住宅建設ということになります。しかし、道路、公園、上下水道等の公共施設の整備は、既成市街地内でも不十分であり、新しい開発地に先行的に投資することは、現在の自治体の財政水準から考えると非常に難しく、そこで、一搬財源ではなく、特別会計で、新しく造成される宅地価格に都市施設建設の費用をおり込んでしまう考えが生まれます。いいかえれば、都市施設を負担しても採算がとれるだけの大きさをもった一団の土地で、しかも地価の安いところが、住宅地として最適の条件となります。
第3にあげられる要因は、昭和30年代に入っての地域開発ブームによる首都圏、近畿圏整備等の大都市圏対策の樹立です。それまで、工場や住宅が無計画に農地を蚕会して立地していたのが、一応総合計画という名のもとに、地域の将来のビジョンを描いて立案されるようになりました。住宅開発も住宅問題の解決というだけでなく、都市問題として公共、民間投資と合わせて考えるようになり、大団地実現の基盤となりました。
開発にあたってどのような方式をとるかは、その要因、資金調達の見込、規模、立地およぴ地元民の協力等によって左右されます。大きくは全面買収方式と区画整理方式に分類できます。日本住宅公団が行なう買収方式と区画整理方式併用も、公団が一地主となるという点で区画整理方式のなかに含まれます。
人口増に対応した住宅需要の圧力が大きく宅地供給の急施を要する場合には、大規模な全面買収による土地取得が適切です。それほど人口増の圧力がなく、将来の宅地化に備え、スプロール防止のためには、区画整理方式を採用し需要に応じた住宅供給が通じています。
区画整理方式は日本の市街地形成に大きな役割を果たしてきましたが、その目的が土地の換地処分と減歩で、道路、公園等の公共用地を生み出すと同時に宅地を整備することであり、事業施行区域内の各宅地の所有権が従前の地主にあり、整備後の宅地の利用および売買についてなんら規制を受けないので、せっかくの宅地が値上り待ちで放置され、期待に反した利用のされ方になります。そのうえ大都市周辺では、急激な地価の値上りが期待できるので、事業施行による地価の上昇に見合う正当な減歩負担をきらうため、事業が困難になる場合も多くなります。
全面買収方式は、多額の事業資金が必要となるので、施行者の財政状況がよく、信用力と地主の協力がなくては難しい。しかし、全面買収後は、人口配置や都市施設が計画的に実施できるという長所があります。しかし、大規模な土地を全面的に買い上げることは非常に難しいことで、計画的な規模や形状 を確保するためには、収用権が必要となります。

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