住宅管理の意義

住宅経営は、住宅を建設してこれを賃貸または分譲してこれにより資本の回転を図る事業です。それは住宅という特殊の商品を取り扱う点で一般の企業と趣を異にしますが、建売住宅等の分譲を業とする場合は他の企業とさしたる相違はありません。住宅経営が他の企業と大いに趣を異にするのは、主として賃貸住宅の場合です。賃貸住宅に対する投資は、相当の富を固定する代わりに、最も安全な投資として、そしてまた最も容易な経営として理解されてきました。したがって、古来から貸家業は、財産を築いた人々の老後の事業として最適とされたものです。数戸の住宅を建設して貸家業を始めることは、金さえあれば簡単に可能であり、その経営もさして困難ではなく、人生経験を積んだ老後の方がかえって好適です。そして、この段階においては、住宅を建てることとそれを管理することとはほとんど一体として行なわれ、むしろ管理が経営の主体でした。そもそも住宅は人間生活の大部分が行なわれる場所です。したがって貸家業は、人々に生活の基盤を提供する事業である点において、他の事業とその趣を異にします。貸家業においては、その住宅が存続する限り継続的にアフターサービスの業務が続き、しかもそれが生活の基盤であるという点から、大家と店子といった特殊の相互関係が永続します。近代社会はこれらの関係を借家法上の権利、義務の関係として割り切ろうとしていますが、そこにはなお生活の基盤を提供する者と、これを享受する者との立場の相違があり、この立場にもとづく人間関係の調整が住宅管理の一つの大きな過大です。そしてまた、この両者の立場の強弱により、住宅管理の範囲ないし内容もあるいは広くあるいは狭く変化するものであってみれば、住宅管理の方が住宅建設よりもはるかに困難であり、しかも重要な業務であったわけです。

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間取り

民間における住宅経営の立場においては、元未住宅管理が主体でしたが、が第2次大戦後の極端な住宅不足に対処するため、国家が住宅政策を大きく取り上げたとき、そこでは住宅管理は二の次として、ともかく人が住める程度の住宅を数多く建設してそれを庶民に提供することが、住宅問題の主体となってきたのです。大量の住宅を建設するためには膨大な資金を必要とし、住宅の建設と管理とでは、まず資金量の大きさにおいて比較の対象にもならないものでした。また、日本の官庁会計における予算制度は、経営というものには必ずしも適合しないものであって、建設すること自体が目的であって、その後の管理には必ずしも関心をもたない風潮をもたらし易いものです。さらに、建築の近代化は高度の技術を要し、大団地の建設は都市計画にもつながるものであってみれば、そこで住宅の建設が最も重視されたのは至極当然のことです。このような事情から、公営住宅の発足から日本住宅公団発足の初期にかけては、住宅管理ということは住宅建設の影にかくれている存在でしかありませんでした。
住宅管理が住宅建設と区別され、それだけで一つの業務として把握され重視されてきたのは、大量の賃貸住宅が建設され、しかもそれが集団となって、いわゆる団地なるものを形成するに至った最近のことです。大団地の形成ということになれば、交通、電気、ガス、水道、汚水処理の問題、学校、商店、保健衛生等建設当初に解決しなければならない多くの問題があるばかりでなく、肝心の土地取得もますます困難となってきました。しかも上記の問題は、建設が完了した後にもますます重要度を増していくのです。また住宅がだんだん集債していくと、そこに村落ができ、町並となり、さらに都市の形態にまで発展します。大団地ともなれば、これを管理するためには行政的、政治的手腕も必要となり、管理の専門化が必要となってきます。このようにして、建設面、管理面両者の困難度の増加が、建設と管理とを分化せしめ、管理の重要性を再認識させたわけですが、この管理の再認議については、住宅公団の果たした役割もまた見のがすことはできません。従来の公営住宅においては、公有財産の維持が主体であって、そこには資本の概念もなく、管理に要する費用も完全には家賃て賄う必要はありませんでした。これに対し、住宅公団は減価償却を通じて資本の回転を図り、家賃によりすべての管理費用を賄うだけでなく、住宅の再生産を意図するものであって、そこには完全な意味の、企業としての住宅経営の姿がありました。
住宅経営における住宅管理は、基本的には提供された住宅および諸施設の機能を十分発揮させるように、有効に利用できる状熊に保つとともに、それに必要な資全をなんらかの形で回収することです。このような基本的住宅管理が完全でなければ、せっかくの財産が利用効率を低下し、資金の回収もおぽつかなくなってしまいます。したがって、この基本的住宅管理は経営者としてやらねばならぬ最低限の管理ですが、近代的住宅団地の管理においては、さらに積極的な注宅管理が必要になってきました。住宅は人間の生活の場として提供されるものですが、人間の生活そのものはたえず成長し発展します。しかも、近代的住宅管理は住宅そのものの管理だけではなく、住宅団地という地域的拡がりの管理です。したがって近代的住宅管理は、団地の環境の変化、人間生活の変化に応じて、積極的に変化し発展していかなければなりません。つまり提供された住宅を維持し保守するだけてなく、物心両面にわたっての変化、発展に対応じて、積極的に改善や拡大を行ない、団地生活の向上を図っていくことが必要とされてくるのです。

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