分譲地における建築制限

住宅地の分譲にあたり、売主がその分譲地に建築する建物に制限を加える事があります。分譲地にアパートなどの共同住宅を建築してはならないとか、3階建以上の建物を建築してはならないなどの特約をつけて売却する場合などです。
このような建築制限がついているにもかかわらず、分譲地を購入した者がこの制限に違反した建物を建築しようとする場合には、分譲地の売主は、特約の効力として特約に違反する建物の建築の差止めを求めることができます。この差止請求は、契約上の差止請求権に基づくものですが、建築主が分譲主からの直接の買主ではなく、転売を受けた者である場合には、転売した者と建築主との間で同様の特約がなされていないかぎり、契約上の差止請求権を行使することはできません。同様の特約がなされている場合には、分譲主は、転売人に代位してその契約上の差止請求権を行使する余地が残されます。
分譲地の他の買主は、特約に違反する買主との間に直接の契約関係はなく、この特約が分譲地の他の買主を受益者とする第三者のためにする契約でないかぎり、契約上の差止請求権は生じません。しかし特約に違反する建物により日照の妨害を受ける分譲地の買主は、その被害が受忍限度を超えていれば差止めを請求することができます。この受忍限度の判断にこのような事情も考慮されるのです。分譲地にこのような特約が存在する場合には、日照などについて理想的な住宅環境が維持されるぺき地域で、日照の保護の必要性の高い地域であると認められることが多く、それだけ差止請求は認められやすいということができます。

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