借地上建物の増築による日照被害

建物を建てる目的で土地を賃借している場合に、その賃貸借契約に、建物を増改築するには地主への承諾を得なければならないとの特約がついていることが多いようです。この特約があると、借主は増改築するには地主の承諾を得なければならず、承諾を得ないで増改築すると、賃貸借契約を解除され立退きを要求されることもあります。そこで借主は、増改築前に地主に対し、承諾してくれるよう働きかけるわけですが、多くの場合には、承諾料を支払うなどによって承諾を得ることができます。しかし増改築が地主の日照を妨害する結果となるなど地主に直接不利益を及ぼす場合には、承諾を得ることが難しくなります。
増改築について地主の承諾が得られない場合には、借主は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。
この許可は、土地の通常の利用上相当とすべき増改築について当事者間に協議が調わないときに、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過やその他一切の事情を考慮したうえなされるものです。
この許可をする場合、当事者間の利益の衡平をはかるために必要なときには、地主に対する金銭等の財産上の給付を借主に命じることができることになっています。増改築によって隣地に居住する地主の日照を妨害する結果となるため地主の承諾を得られない場合に、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求めることになりますが、その際の判断では、土地の状況など一切の事情を考慮するために、地主の日照を妨害するとの事情も当然考慮されることになります。したがって、日照を妨害する程度に応じて増改築の一部または全部について許可されないことも有り得ます。また許可の範囲について制限が加えられない場合でも、許可にともない命じられる財産上の給付の金額に影響を与え、日照妨害によって給付金額が増加する可能性もあります。

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