借家の期間の決め方と効力

建物の賃貸借契約を締結するにあたって、借家契約の存続期間を定めるかどうかは当事者、家主、借家人間の意思によって決まることで、まったくの自由です。ところで、この期間の決め方にも、契約成立後何年間というように、計算が明確に示される場合もあれば、何なにの工事が完了するまでというように、正確に日時は示されないまでも、客観的に期間の終了過程が分かる場合もあり、さらには家主が帰国するまでといったように、突然、期間が終了するおそれがあり、それ以前には、いつ期間が終わるか容易に分からないといった場合もあって決して一様ではありません。そして、これらの期間の決め方で、その効力も同じではないのです。というのは、そもそも借家契約で期間が決められることの意味はどういうところにあるかといいますと、一つには、この期間内は借家契約は当事者のいずれからも、一方的に破棄されることがまずないという保証が与えられていること、いま一つには、当事者は、契約がいつ終了するかを的確に知ることができて、終了後の措置をあらかじめ用意することができるから、期間の終了でただちに契約の効力を消滅させても困るということはないであろうということにあります。としますと、ここにあげた三つの期間の決め方のうち、前の二つの場合は、この趣旨が貫かれますが、最後の場合は、あらかじめ終了後の措置をとることができない場合もでてきますので、これを前の期間と同一に扱うわけにはいかないのではないかとの批判がでてきます。そこで、裁判所でも、このような期間の決め方をした場合は、「期間の定めのない借家契 約」として扱っているようです。
では、存続期間を決めないで賃貸借契約をした場合、借家人はいつまでその家を借りていられるかといえば、この場合は契約の当事者はいつでも、借家契約の解約の申込をすることができ、この申込があったときは、それが賃貸人からの申込であれば、それから六ヵ月たったときにまた、賃借人からの申込の場合は、三ヵ月たったときに借家契約終了することになります。
しかし、借家法は、借家人を保護するために、賃貸人からの解約の申入を制限し、賃貸人がどうしてもその建物を使用しなければならないような正当事由のないかぎりは、解約の申入ができないものとしていますし、さらに、有効な解約の申入がなされて解約期間が経過しても、賃借人がそのまま継続して、その家を使用収益している場合には、賃貸人から遅滞なく異議を述べないと、前の賃貸借と同一条件で契約を更新したものとみなすことにしています。

スポンサーリンク
間取り

私はAから家を借りたのですが、借りる際、別に期間を決めませんでした。ところが半年ほどしたら、Aは期間を決めてないのだからすぐ出てくれといってきました。期間を決めずに家を借りたら、いつまで借りていられるのでしょうか。
この場合は、Aから明渡しの要求があっても、六ヵ月は契約が終了しませんから、家を明け渡す必要はありませんし、また六ヵ月を経過しても、そのまま家の使用を継続していることに対して、Aからさらに、すぐ出てくれるようにとの催促がないかぎりは、家を明け渡す必要がないということになります。ただし、この家の貸借が、避暑とか講演会揚のために賃借したといったように一時的な使用のため借家したことが明白な場合は、一時使用の賃貸借となって、この使用目的が終われば、当然に契約は終了しますから、借家人は家を明け渡さなければなりませんし、また、対価を支払わない借家関係については、契約できめた使用目的を達したのち、または使用目的を達するのに必要な期間が経過したのちは、貸主はただちに家の明渡しを求めることができますし、使用目的を定めなかったときは、貸主はいつでも返還を求めることができます。
当事者間で賃貸期間を決めると、契約の効力は一応この期間存続し、またこの期間が過ぎると消滅することになります。ただし、当事者は一年未満の期間を定めることはできないことになっていて、もしこれに反した場合は、「期間の定めのない賃貸借契約」を締結したものとみなされます。また最長期については、二〇年を超えた期間を定めることはできず、もしこれに反して期間を定めた場合は、その超えた部分だけ無効となり、結局二〇年間の賃貸借契約を締結したものとされます。
例えば六ヵ月という期間を決めた場合は、「期間の定めのない賃貸借」とみなされ、Bは六ヵ月を経過しても当然には明け渡す必要はありません。ただし、使用賃借の場合は、六ヵ月の期間の取決めも有効で、この場合は、期間が満了すれば明け渡さなければなりません。三〇年という期間は、このうち二〇年を超える一〇年間だけが無効となり、契約は、期間二〇年の賃貸借となります。
借家契約に期間の定めがある場合は、この期間内は、賃貸人から解約の申入をすることができませんので、契約はこの期間満了まで存続することになります。そして、さらに借家法は、この期間が満了した場合の借家人を保護するために、賃貸人が期間満了の六ヵ月から一年前に、借家人に対して、契約の更新を拒絶する旨の通知か、または契約の条件を変えるのでなければ契約の更新はしないという通知をした場合でなければ、期間満了と同時に、それまでの賃貸借契約と同一の条件で、さらに継続してその家につき賃貸借契約をしたものとみなすことにしています。そしてさらに、賃貸人がこれらの更新拒絶の通知をするには、賃貸人自らがどうしてもその家を使用する必要があるなどの正当な事由がある場合でなければならないとしていますし、また、たとえ正当の事由を伴った更新拒絶の通知があった場合でも、期間満了後なお賃借人が家の使用を続けているときは、これに対して遅滞なく異議を述べないと、やはり法定更新となるとしています。したがって、二〇年の期間満了の六カ月ないし一年前に、このような更新拒絶の通知を受けることなく、期間が満了したということであれば、契約はすでに、それまでの契約と同一の条件で更新されていますので、ただ期間が満了したというだけのことで家を明け渡さなければならないことはありません。
賃貸借の存続期間を決めるに際して、「某が死ぬまで」とか、「家が大修繕を必要とするようになるまで」とかいうように、やがてはそのときがくることは確実であっても、それがいつやってくるか不確定な期限をつけて家を借りる場合があります。果たして、このような期間をつけることが許されるでしょうか。これらの期間は、あるいは一年未満で満了してしまうかもしれませんし、また三〇年、四〇年を経てから期間が満了することになるかもしれません。ところで、建物の賃貸借では一年以上二〇年以内という範囲で期間を決めなければならないことになっていますが、その制限は、一年未満の期間の場合は、期間の定めがないものとみなしていますし二〇年を超える期間の場合は、二〇年の期間を定めたものとして扱っていて、それぞれ上限、下限の制限に違反した揚合の取扱が違っていますから、このようなどちらともとれる場合の取扱がどうなるかは問題の余地がないではありません。しかし先にも述べたように、期間の意味は、一つには、当事者が、あらかじめ期間の満了時期を計算できて、契約の終了に対する準備をなしうることを期待していることにあります。このことは、期間の定めのない賃貸借では、解約の申込をしてから六ヵ月を経過して、はじめて契約が終了するとしていることからも推察できます。この観点からここに述べた不確定な期間を考えてみますと、契約の当事者としては、いつ期聞か満了するか分からないし、かといって突然にくるかもしれない期限のために早くから準備を期待することも適当ではありません。とすれば、このような期間の決め方は、当事者がこの期間の満了を少なくとも解約申込期間以上の余裕で客観的に計算できる場合でないかぎりは、賃借人に不利な特約として無効となり、はじめから期間の定めがない場合の契約として扱われることになりましょう。
ところで「一生貸してやる」という期間については、裁判例には、「永久貸与」とされた借家契約について、これは単に「長く貸そう、長く借りよう」という合意をあらわしているだけで、契約の存続期間を定めたものでないと解したものがあります。しかしこれは、期間の合意自体がないとしたもので、期間が不確実である場合についての判断だとはいえませんから「一生貸してやる」とか「永久に貸す」という意味が不確定ながらも貸与の期間を示していると解される場合には、そのままはあてはまりません。そしてこのように不確定な期間がついている場合は、先にながめたように、「期間の定めのない契約」として扱われますが、しかし、この場合は、はじめからまったく期間の取決めがない場合とすべてに同じではありません。期間の定めがない場合には、賃貸人は正当の事由があれば、いつでも解約の申込ができますが、この場合の正当の事由の判断には、この期間のつけられた意味が斟酌されなければなりません。すなわち、「一生貸してやる」という意味は、借家人本人に対しては、解約の申込をしないという意味も含まれているとみなければなりませんし、このように賃貸人がみすがらの解約の申込を制限することは、その期間が二〇年を超えないかぎり、特に公序良俗に反するとも思われませんので、賃貸人からの解約の申込は、契約後二〇年を経過しないかぎり、よほどのことがないかぎり正当の事由があるとは認められないことになると思われます。ただ、民法は借家契約は二〇年を超えて期間を定めることを禁止していますし、これに反する契約は無効だとされていますから、二〇年を経過した後は、一般の場合と同様に、解約の申込ができると考えてよいと思われます。
「娘が結婚するまで貸す」とか「借家人に子供が生まれたら明け渡す」などのように、将来実現するかどうかが客観的に不確定な事実の成否に契約の効力の消滅がかかっていて、期間が決められている場合があります。不確定期限は時期こそ不明であるにしても必ず契約の終了知がくるのに対して、条件は終了期とされている事実が生ずるかどうか自体が不明な場合ですから、借家人にとっては、条件のほうが期限より不利益な期間の定め方であるとは一概にいえません。しかし契約の終了時点が不明であることは、不確定期限の場合と同じですから「期間の定めがある賃貸借」としては認められません。したがってこの場合の契約の終了は、不確定期限つきの場合と同様に考えればよいでしょう。しかし、「子供が生まれたら明け渡す」との条件をつけることは、子供を生むことを間接的に禁じていることにもなりますので、このような条件をつけてもやむをえないとされる特別な事情がないかぎりは、公序良俗違反の特約として無効とされますから、これに拘束されることはありません。
ただし、使用賃借の場合は、公序良俗に反しないかぎり、条件の効力はそのまま認められますから、条件が成就すれば明け渡さなければなりません。

間取り
借家の期間の決め方と効力/ 更新後の借家の期間/ 一時使用の賃貸借/ 一時使用の賃貸借の特性/ 和解、調停と一時使用の賃貸借/ 抵当権と短期賃貸借/ 解約申入と更新拒絶の要件/ 解約申入と更新拒絶に必要な正当事由/ 正当事由の存在時期/ 新家主から借家人への正当事由/ 代償の提供による正当事由/ 家計費捻出のための正当事由/ 改築あるいは新築する場合の正当事由/ 家賃の滞納、借家の使用方法での正当事由/ 営業上利害の対立での正当事由/ 借家権の譲渡と転貸の自由の制限/ 借家権譲渡の承諾の効果/ 借家転貸の承諾の効果/ 差配人や管理人などとした承諾/ 事後承諾と包括的承認/ 借家の譲渡、転貸の黙示の承諾/ 譲渡、転貸の承諾の撤回/ 借家権の無断譲渡、転貸の効果/ 間貸と転貸/ 一部の無断転貸と全部の契約解除/ 解除権の制限/ 近親者への間貸は転貸にあたるか/ 個人契約の借家を会社名義で使用している場合/ 建物の賃借人が共同事業者に建物を使用させる場合/ 無断転貸がやむをえない事由による場合/ 契約解除される前に転借人を借家より退去させた場合/ 解除権が発生せず、解除権の行使がゆるされない場合/ 移転料、更新料、名義書換料の意味/ 移転料の効用/ 移転料、立退料の算定方法/ 更新料の効用/ 名義書換料、承諾料の効用/ 名義書換料の算定方法/ 造作の意義/ 造作買取請求権の効果/ 造作買取請求権の行使と建物の留置/ 費用償還請求権の成立/ 費用償還請求権行使の時期/ 費用償還請求権の行使と建物の留置/ 借家紛争の調停と和解/ 借家の仮処分/ 土地買収と借家権/ 区画整理と借家権/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー