代償の提供による正当事由

私は借家人Aに対して解約申入をしたのですが、Aは私のとこるに家賃を払っていたのが精一杯で、移転先に支払う権利金はもちろん、引越費用も工面できそうにありません。そうかといっても明けてもらわねばならないのですが、こうした場合、私が代わりの家を提供するとか、移転料を支払うとか、明渡猶予期間を設けるとかということで解約申入を認めてもらうことはできないのでしょうか。
判例では、早くから正当事由を判断する際に家主が移転先を提供している場合には、それを重くみています。そして提供した移転先が相当なものであれば、たとえ借家人がそれを拒否している場合でも、家主に正当事由を認めています。したがって、家主が移転先の提供を正当事由の補強条件とした場合には、それが相当なものであれば明渡しが認められます。学者によっては、庶民住宅において家主が相当な移転先を提供した揚合には、それは補強条件ではなく独立の正当事由と解すべきであるとまでいわれているほどですから、同じ補強でも非常に有力な補強条件となります。本問についていえば、家主が訴訟で移転先の提供を申し出れば、裁判所はそれが相当なものであると認めれば、移転先の提供を条件として明渡しを命ずることができます。その場合、仮に借家人が家主の提供した移転先を拒否したり、引渡しを受けなかったとしても、家主は明渡しの執行をすることができます。

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移転料(立退料)は、法律上、支払義務はないのですが、従来、和解や調停などで紛争を早く解決したいというときや、訴 訟で争ってみてもあまり勝目がないというときに、立退料という名目で金を払って明渡ししてもらうということがしばしば行なわれました。ところが最近では、それが訴訟でよく主張されています。下級裁判所の判例もかなりあります。それによると移転料の提供は、正当事由について補強条件となるとしています。つまり、移転料の提供は、それだけでは正当事由があるとはいえないが、家主、借家人双方の事情に移転料の支払を補強条件として加えることによって正当事由が認められます。そして、家主が移転料と引換えに明渡しを求める申立をすると、判決で移転料と引換えに明渡しを命ずることができるとしています。最高裁も最近これを認めています。それは次のような事実です。家主は、経済的苦況のため貸家を売却する必要に迫られたが、理髪業を営んでいる借家人はそれを買うだけの資力がないので、家主が無条件の明渡しを求めた事件ですが、家主はさらに予備的に移転料四〇万円を支払うことを補強条件とする解約の申入をしました。これに対して裁判所は、無条件での明渡しには正当事由なしとしたが、予備的主張には正当事由を認めています。そして四〇万円は借家人が他に移転することにより被るべき財産上の損害を補う額として相当であると判断して、家主、借家人双方の事情に移転料の支払を補強条件としてつけ加えることによって、解約申入に正当事由をそなえるにいたったとしています。本問についていえば、家主が借家人に相当の移転先をみつけることが困難であるならば、移転料の支払を訴訟で申し出てみてはいかがでしょうか。その額が裁判所によって相当であると判断されれば明渡しを認められます。もちろん移転料の額は、一定の基準があるわけではなく、家主、借家人の事情を考慮して裁判所が相当であるかどうかをきめるわけです。ただ借家人は引越費用も工面できないほど貧困ですから、その事情を考慮して移転料の額をきめてください。
ところで、このような裁判所の態度に反対する学者らもおります。本問のような場合には、家主に正当事由がないのに移転料の提供によって明渡しをしいるものであるから、不当であるとしています。そしてこれを認めることは、国が保障した借家人の居住権を強制的に放棄せしめるものであるとしています。
明渡しの猶予期間がそれだけで正当事由の補強条件とされた判例はないようです。合意で借家契約を解除するような場合には、明渡しの猶予期間を設けることがあります。また判例でも、立退料の提供とあわせて一定の猶予期間を申し立てた場合に正当事由が認められた事例はあります。例えば家主が肺結核のため、その妻がその貸家で雑貨商をやる必要があり、それ以外に生計をたてる途がないならば、借家人が明渡しによって多大の苦痛を被るのもやむをえないとしたうえで、家主側が借家人の苦痛軽減のため五万円の移転料と六ヵ月の明渡猶予期間を申し出たので、移転料の支払と判決言渡六ヵ月後に明渡しを命じています。
この判例の傾向からして、特に本問のような貧困な借家人の場合には、明渡しの猶予期間だけの補強条件では解約に正当事由を認められないでしょう。移転料の支払に加えて代償の提供をしてみてはでうでしょうか。

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