改築あるいは新築する場合の正当事由

借家の朽廃を防ぐため改築する必要がある揚合とか、防火地域の指定その他の関係から木造建物を取り壊して堅固な建物に建てなおす必要があるような場合には、解約申入をするについて正当事由があるように思われるのですが、どうなのでしょうか。また、このような場合、改築または新築後の建物に借家人を入居させることを条件にして、解約に応じさせている事例をまま見受けるのですが、このような場合、事後に紛争を起こさないようにするためには、借家人としてはどんな措置を講じておけばよいでしょうか。
借家が自然的損傷に基づいて朽廃した場合には、朽廃と同時に借家契約は終了します。問題となるのは、建物が朽廃にまではいたっていないが、朽廃の時期が迫った場合にも、それを訪ぐための改築を理由として明渡しを求めることができるかどうかということです。これを最高裁は肯定して次のごとく述べています。建物の破損腐朽の程度がはなはだしくて朽廃の時期が迫った場合、家主が朽廃を訪ぐために大改築をする必要があるというときは、借家人側の事情を考慮したうえで、解約申入に正当事由が認められる、としています。この判例で借家人の事情と比較したうえで、と述べていますが、この点については借家人の居住の保障は、ほとんど考慮されていません。また、学説の中でも、このような場合には借家人の事情を考慮する必要がないという主張があります。ともかく、この事例からみますと、本問の場合も、朽廃がこの程度に達しているならば、正当事由が認められます。

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保健、衛生、防火、災害防止などの公益上の見地から建物を取り壊して新築をする必要がある場合、家主は明渡しを求めることができるでしょうか。これを認めた判例はかなりあります。一例をあげれば、市の中心街にあるバラック式建物について災害、衛生上の見地から建物の解体について正当事由を認めたものがあります。この場合にも、借家人の事情がほとんど考慮されていません。したがって、本問の場合も、防火地域の指定その他の関係から新築が必要であるということであれば正当事由が認められるでしょう。
借家人が解約に応じている以上、たとえ家主が改築、新築後にふたたび前の借家人を入居させるという条件をつけたとしても、実際には借家人の入居が困難となる場合が多いでしょう。なぜなら正当事由のある解約を認めている以上、前の借家契約は消滅しています。したがって新しい借家契約の内容は、家主との協議で決めなければなりません。特に新築、大改築後は、通例、多額の権利金なり、高額の家賃を要求してきます。もちろん、これを負担するだけの余裕があれば、もっともかかる余裕があれば、特別の事情がないかぎり他に借家を求めるでしょうが、借家人は入居できますが、そのようなゆとりがない貧困な借家人の場合には、法律的に入居できる資格をもっていても、経済的には入居できないということになります。したがって、優先的に前の借家人を入居させるという条件だけでは、無条件で明渡しを認めたと同様な結果になります。借家人としては、新築、改築後の建物についての新しい借家契約の内容をあらかじめ家主と協議して具体的に決めたうえで、解約に応じたほうがよいわけです。しかし、このように決めておいても、家主がそれに違反して他の人と契約をし入居させてしまった場合には、前の借家人は第三者である新しい借家人を立ち退かすことはできません。このための用心として、借家人は、家主が約束に違反した場合の違約金を決めておくことがよいでしょう。

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