借家権の譲渡と転貸の自由の制限

借家人は、家主の承諾がなければ、借家権を他人に譲渡したり、転貸したりすることができないのでが、借家人が多額の権利金を支払っている場合には、譲渡、転貸が自由にできるというようなことあるようですが、どうなのでしょうか。
民法六一二条は「賃借人は賃貸人の承諾あるに非ざれば、其権利を譲渡し又は賃借物を転貸することを得ず。賃借人が前項の規定に反し第三者をして賃借物の使用又は収益を為さしめたるときは賃貸人は契約の解除を為すことを得」と規定しています。したがって家屋の賃借人たる借家人が、賃貸人たる家主に無断で、第三者に借家権を譲渡したり、または借家を転貸したりすると、家主から借家契約を解除されるということになります。そういうわけですから、借家権の譲渡、転貸をする場合には、家主の承諾をえなければなりません。

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それでは、なぜ、賃借権の譲渡、転貸に賃貸人の承諾を必要とするのか、いいかえれば、どうして譲渡、転貸の自由を制限するのか、その根拠を次に説明しましょう。それは、賃貸借は、売買のような一回の取引で終了する法律関係と異なり、比較的長期間継続する法律関係であり、継続的法律関係は当事者の個人的信頼関係の基礎のうえに成り立つということに由来するのです。これを借家関係についていいますと、借家契約は比較的長期にわたる継続的契約関係ですから、家主としては、将来の契約関係の継特 に不安なからしめるためには、まず借家人の人柄、資力、職業等に着目し、これらの点に信頼が置けるか否かを考慮して、契約の諾否をなすことは当然でありましょう。とすれば、借家契約は、家主の借家人に対する個人的信頼関係の基礎のうえにはじめて成り立つものということができます。すなわち、家主は借家人その人を信頼して家屋を賃貸し、借家人にかぎってその使用収益を許すのでありますから、借家人が、家主に無断で、第三者に、借家権を譲渡したり転貸したりすると、家主の借家人に対する信頼を裏切ることになるわけです。ところで、先にも述べましたように、継続的法律関係は当事者の個人的信順関係の基礎のうえに成り立つものですから、基礎たる信順関係が失われるときは、継続的法律関係はもはや存続に値しないといわれます。そのようなわけで、借家関係においても、借家人の不信行為により、家主の借家人に対する信頼関係が損われるにいたったときは、もはや借家契約を存続せしむべきではないということができます。民法六一二条はこのような考え方に基づいてできた規定です。
このことに関し、最高裁は「民法六一二条は、賃貸借が当事者の個人的信頼関係を基礎とする継続的法律関係であることにかんがみ、賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、第三者に賃借権を譲渡し、又は転貸することを得ないものとすると同時に、賃借人が、もし賃貸人の承諾なくして、第三者をして賃借物の使用収益を為さしめたときは、賃貸借を継続するに堪えない背信的行為があったものとして、賃貸人において一方的に賃貸借関係を終止せしめ得ることを規定したものである」といっています。この判示をさらに敷衍すれば、大審院判決のいうように「賃借人の何人なるかは、賃貸人の利益に関し至大の関係を有する事項にして、賃借人の資力、性行、職業等異なるときは、自ら物の使用収益の程度方法等にも差異を生ずべく、且つ賃料の支払に付ても亦別真の結果を生ずる」ことがあるからであるといえましょう。
ところで、戦後、不動産賃借権の物権化ということが強く叫ばれ、それに伴って不動産賃借権の譲渡、転貸を自由にしようという傾向が現われてきました。もっとも、それは主として借地に関してですが、いまや、土地の客観的な利用関係はほとんど定型化され、借地人の賃料支払能力が担保されるかぎり、借地人の個人差によって土地の使用収益面に別異の結果をもたらすことはほとんどないとする考え方に由来するものであり、一面、借地に対する投下資本の回収を容易にしようとする要望が、その傾向に拍車をかけたものと思われます。こうして、この要請に応えて、昭和四一年の借地法の改正においては、新たに九条の二の規定を設け、借地上の建物の譲渡に伴って借地権を譲渡または転貸しようとする場合に、地主の承諾がえられないときは、借地権者は裁判所に申し立てて、地主の承諾拒否が正当かどうかの審理を求め、その結果、地主の承諾拒否が不当であると判断されれば、地主の承諾に代わる許可を裁判所からえられることになりました。
しかし借家関係は借地関係と異なり、借家人の個人差が借家の使用収益面に大きく作用することは否めませんから、借家については、まだ、借地法のような改正は企てられておりません。もっとも、借家のうちでも、店舗のような営業用家屋は、その使用収益面において、ある程度定型化されてきているとみられますから、将来、改正借地法のような考慮のなされる余地はあるでしょう。
借家の場合は、譲渡、転貸の自由ということには程遠いのですが、それでも、譲渡、転貸に対する家主の承諾の有無を、まったく家主の恣意に放任して置くべきではなく、借家の合理的利用の観点から、家主の承諾拒否に合理性が認められないような場合には、裁判所は、家主の承諾拒否は権利の濫用であるとか、家主の承諾がなくても借家人の行為には違法性がないとか、その他いろいろの理論構成をして借家人偏を救済しているのが常です。

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