借家転貸の承諾の効果

家主の承諾をえて借家の転貸がなされた場合、つまり転貸が適法になされた場合には、どういう法律上の効果が発生するのかということを、次に家主と借家人(転貸人)との間の法律関係、家主と転借人との間の法律関係、借家人(転貸人)と転借人との間の法律関係の三つに分けて説明します。
転貸の場合は、借家権の譲渡の場合と異なり、借家人に変動なく、家主と借家人との間に存した借家契約関係は従前どおりそのままに継続し、転貸借の成立によってなんらの影響も受けません。もっとも、のちに述べるように、家主は転借人に対し、民法六一三条により直接に権利を行使することができますが、この規定は特別に賃貸人を保護する目的でできた規定であって、いわば賃貸人に一種の特権を付与したものともいうべきものですから、家主が転借人に対しかかる権利を有するからといって、それは、家主が借家人(転貸人)に対して借家契約上の権利を行使する妨げとはなりません。例えば家主は転借人に対し、民法六一三条により直接賃料を請求することもできるのですが、それは家主の権利であって義務ではないから、家主が転借人に賃料を請求することなく、借家人(転貸人)に請求した場合、借家人がその支払に応じなければ借家契約を解除されてもやむをえないということになります。実際上、よく、このような場合に、転借人側から、「自分の方に請求してくれれば支払ったのに」ということがいわれるのですが、それは家主の権利であって義務ではない以上しかたのないことです。それから、転借人の失火で借家が焼けたら借家人(転貸人)はその責任を負うかという問題ですが、これは判例によれば責任を負うとされています。その理由として判例は、「現実に物を使用しつつある者は、転借人その人なるを以て、其の故意若しくは過失に因り、物を滅失、毀損したるときは、縦令転貸借に付賃貸人の承諾あり、又転貸人その人に何等賃むべき事情無き場合と雖、転貸人として其の責に任ぜざるを得ず。蓋債務者が其の債務の履行を為すに付、第三者をして之を補助せしめたる場合に、偶此の第三者の故意若くは過失に因り、履行を完了する能はざ るときは、債務者は、事の第三者の挙措に出でたるの故に薪口して、其の責を辞するを得ざるは、総じて債務の履行は誠実を以て其の本旨と為すべきことに鑑み、殆んど当然の数ならずんばあらず」といっています。しかし、この点については、借家人(転貸人)に無過失責任を負わせるのは酷であるから、転借人の選任、監督につき借家人(転貸人)に過失がある場合にかぎって責任を負わせるべきであるとする反対説があります。

スポンサーリンク
間取り

家主が転貸を承諾すると、転貸借は適法に成立することになりますが、家主の承諾は、ただ転貸借に適法性を与えるというだけのことであって、そのために、家主と転借人との間に賃貸借その他の契約関係が発生するものではありません。ただこの場合、法律は、承諾の代償として、特に賃貸人を保護するため、すなわち賃貸人に特権を付与する意味合いにおいて、「賃借人が適法に賃借物を転貸したるときは転借人は賃貸人に対して直接に義務を負ふ」と規定しています。この規定はここにいう賃貸人の特権を転借人の義務の面から表現したにすぎないものであって、賃貸人と転借人との間には賃貸借等の契約関係はないのですから、転借人から賃貸人に対して賃貸借上の権利を主張しえないことは当然であります。したがって、転借人は転借家屋につき家主に修繕を請求したり、また、自ら転借家屋に修繕を加えても、その費用の償還を転借人の立場において家主に請求したりすることはできません。遂に転借人は家主に対して直接に義務を負うのですから、賃料支払義務、目的家屋の保管義務、その違反による損害賠償義務、賃貸借が終了した場合の目的家屋の返還義務等を家主に対して負担します。ところで、ここで一番に問題になるのは賃料支払義務ですから、この点を すこし詳しく説明しましょう。
家主の借家人(転貸人)に対する賃料が一カ月金一万円、借家人(転貸人)の転借人に対する賃料が一カ月金一万五千円とすれば、家主は一カ月金一万円の限度においてしか転借人に請求できません。逆に転貸料のほうが安いときは転貸料の限度になります。
民法六一三条は「借賃の前払を以て賃貸人に対抗することを得ず」と規定しておりますが、ここにいう前払とは何を標準としていうかについては学説が分かれています。しかし、転貸借契約で定められた時期を標準とする判例の態度が正当でしょう。もうすこし分かりやすくいえば、ここで借賃の前払というのは、転借人が転貸人に対し、転貸借契約で定められた賃料をその契約に定められた支払時期、例えば、毎月末日かぎりより以前に支払うことをいうのですが、この判例によれば、この規定の趣旨は、貸賃人から転借人に賃料の支払請求があった場合、転借人が転貸人と通謀して、すでに転貸人に支払済みだといって賃貸人の転借人に対する賃料支払請求権を無にすることを防止するにあるということです。転借人は転貸借契約で定められた支払時期以前に転貸人に対して賃料を支払う義務はなく、一方、賃貸人も、支払時期が到来しなければ転借入に対して賃料の請求ができないのですから、あえて支払時期以前になされた賃料の支払をもって賃貸人に対抗しえないとすることは正当でしょう。したがって、この場合には、転借人は二重支払をすることを余儀なくされますが、先に転貸人に支払った分は不当利得として、転貸人に対し返還請求をすることができます。
なお、家主が転借人に請求するのは、先にも述べたように権利であって義務ではないため、借家人(転貸人)に賃料の不払があるとき、家主は転借人に請求しなくとも、賃貸借契約を解除することができ、転借人は転貸料の延滞がなくても契約解除の効果を免れることはできません。
次に転借人の転借権は、借家人の借家権のうえに成立しているものですから、借家人の借家権が消滅すれば、転借人の転借権もその存立の基礎を失って消滅することになります。したがって、借家人の借家権 が債務不履行に基づく契約解除等によって消滅すると、転借人は、家主に対して、もはや転借権の存続を主張することができません。しかし、借家人が任意に借家権を放棄したり、または家主との間で借家契約を合意解除したりしたような場合には、転借人はなお転借権をもって家主に対抗することができるとされています。それはある人の権利に基づいて他人の権利が正当に成立している場合、ゆえなく自己の権利を消滅せしめることによって、これに依存とする他人の権利を害することは信義則上許されないからであります。このことは民法三九八条が「地上権又は永小作権を抵当と為したる者が其権利を勉棄したるも之を以て抵当権者に対抗することを得ず」と規定しているところからも窺われます。なお、家主と借家人(転貸人)との間の賃貸借の終了を転借人に対抗しえない場合の法律関係は、問題ではありますが、転借人の権利の基礎を失わしめない限度において家主、借家人間の関係を存続させれば十分なのですから、それ以外の関係では、家主と借家人との間には賃貸借関係は終了すると解するのが相当ではないかと思われます。
転貸借とは、賃借人が貸借物を他人に賃貸することを、賃貸人に対する関係で、とくにそういうだけであって、実質は賃貸借に変わりありません。したがって、借家人(転貸人)と転借人との間の法律関係もふつうの賃貸借と同一であると考えてよいでしょう。ただ、ここでは、さきにも述べたような関係で、転借人が家主に対して直接賃料を支払えば、その限度で転貸人(借家人)に対する賃料債務を免れること、家主と借家人間の賃貸借と、借家人と転借人間の転貸借とが同時に終了する揚合に、転借人が家主に直接転借家屋を返還すれば、転貸人(借家人)に対する返還義務を免れることなどを注意すれば十分です。なお、転借人が家主から転借家屋を買い取ってその所有権を取得した場合にどうなるかという問題がありますが、この場合には、転借人は家屋所有権の取得と同時に前家主の賃貸人としての地位を承継して、借家人(転貸人)に対し新たに家主の地位につくだけで、借家人(転貸人)の賃借権の存続には別段の影響はなく、したがって、転借人の転借権にも消長を来たさないと考えられます。ただ、転借入が、借家人に対する関係で、一面において賃貸人の地位に立つと同時に、他面賃借人の地位に立つということはいかにもおかしいようにも思われますが、法律的には少しもさしつかえないことです。他人に貸した物をその他人から一時また借するということはよくあることです。もっとも、この場合、賃料などは、賃貸料と転貸料とを差引計算して差額が授受されることになるでしょう。最高裁も、「賃貸人の地位と転借人の地位とが同一人に帰した場合であっても、転貸借は、当事借間にこれを消滅させる合意の成立しないかぎり、消滅しないものと解すべきである」といっています。

間取り
借家の期間の決め方と効力/ 更新後の借家の期間/ 一時使用の賃貸借/ 一時使用の賃貸借の特性/ 和解、調停と一時使用の賃貸借/ 抵当権と短期賃貸借/ 解約申入と更新拒絶の要件/ 解約申入と更新拒絶に必要な正当事由/ 正当事由の存在時期/ 新家主から借家人への正当事由/ 代償の提供による正当事由/ 家計費捻出のための正当事由/ 改築あるいは新築する場合の正当事由/ 家賃の滞納、借家の使用方法での正当事由/ 営業上利害の対立での正当事由/ 借家権の譲渡と転貸の自由の制限/ 借家権譲渡の承諾の効果/ 借家転貸の承諾の効果/ 差配人や管理人などとした承諾/ 事後承諾と包括的承認/ 借家の譲渡、転貸の黙示の承諾/ 譲渡、転貸の承諾の撤回/ 借家権の無断譲渡、転貸の効果/ 間貸と転貸/ 一部の無断転貸と全部の契約解除/ 解除権の制限/ 近親者への間貸は転貸にあたるか/ 個人契約の借家を会社名義で使用している場合/ 建物の賃借人が共同事業者に建物を使用させる場合/ 無断転貸がやむをえない事由による場合/ 契約解除される前に転借人を借家より退去させた場合/ 解除権が発生せず、解除権の行使がゆるされない場合/ 移転料、更新料、名義書換料の意味/ 移転料の効用/ 移転料、立退料の算定方法/ 更新料の効用/ 名義書換料、承諾料の効用/ 名義書換料の算定方法/ 造作の意義/ 造作買取請求権の効果/ 造作買取請求権の行使と建物の留置/ 費用償還請求権の成立/ 費用償還請求権行使の時期/ 費用償還請求権の行使と建物の留置/ 借家紛争の調停と和解/ 借家の仮処分/ 土地買収と借家権/ 区画整理と借家権/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー