事後承諾と包括的承認

私は、うっかりして家主の承諾をえずに、また貸してしまったのですが、あとからでも家主が承諾してくれればさしつかえないでしょうか。もし承諾がえられなかったら、どうしたらいいでしょうか。
借家権の譲渡、転貸の承諾は、譲渡契約または転貸借契約の締結以前もしくは同時になされることが多いでしょうが、事後であってもさしつかえありません。通説のように、承諾を譲渡、転貸の有効要件ではなく適法要件であると考えれば、事後の承諾を認めることに意味があるといえましょう。すなわち、事後承諾は、適法ではないが、一応有効に成立している譲渡、転貸に適法性を与えるものということができます。そうとすれば、事後承諾のあった場合には、遡及的追認の効力を認めるのが適当であるといえましょう。そうでないと、承諾があったときまでの空白状態に関し、いろいろと複雑な法律関係を生じ、かえって折角、承諾をなした趣旨に反することになるからです。承諾は事後でもよいということは今日では学説、判例上も争いのないところです。
しかし、借家人が、家主に無断で借家権を第三者に譲渡し、その後、目的家屋につき抵当権実行による競売手続が開始されたところ、家主が右第三者に対し借家権譲渡の事後承諾を与えたというような場合には、競売開始による差押の効力により、家主の譲渡承諾をもって競落人に対抗することはできないから、前記第三者もその借家権の取得をもって競落人に対抗することはできないということになります。

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いったん無断転貸を理由に賃貸借を解除したのちに、家主が転貸に承諾を与えた場合は、当事者の意思解釈の問題で、ここにいう転貸の承諾が、解除権の放棄または解除権消滅の合意を意味するものと認定されるなら、ふつうの事後承諾と同じような効果をもつものと解してさしつかえなく、もし、そのような認定ができないとすれば、解除の効果は勤かし難く、解除後あらためて新規賃貸借契約が締結されたものとみるほかはありません。
ところで、どうしても家主の承諾がえられない場合は、以下の説明にあるような特殊の場合を除いて、承諾は、原則として家主の自由裁量に任されていますから、家主が承諾しない以上なんともしかたがありません。承諾料の提供その他の工作または家主の感情の融和等によって、家主を納得させるよりほかにないでしょう。
借家人が家主から、あらかじめ、譲渡、転貸の包括的承諾を受けておくことはもとより有効です。家主が自分の意思でそうするのですから、これに拘束を加える理由はありません。こういうことは、借家契約の締結に当たり、借家人が家主に対して特に多額の権利金を支払ったような場合にあるようです。この場合には、借家人は、あらためて個々に家主の承諾をうる必要はなく、まったく自由に借家権の譲渡、転貸をすることができます。ただ、こういう家主の包括的承諾、言葉を換えていえば譲渡、転貸自由の特約は、家主または借家人の変動があった場合に、当然に新家主または新借家人に承継されるかというと、この点については多少問題はありますが、先にも述べたように、家主の更迭も、借家権譲渡による借家人の交替も、ともに同一性をもった借家契約上の地位の承継であると観念すれば、このような特約も地位の移転に伴って当然に承継されるものと考えるのが至当でしょう。このことについては、その理由をさらに詳細に説明した下級審の判例があります。
それから、「建物を或る事業の経営のために賃貸した者は、その事業経営上の便宜に出たものと認められるかぎり、賃借人が、その事業の範囲内で、第三者に建物の一部を使用させることについては、概括的承諾を与えていたものとみるべきである」と判示した下級審の判例もあります。

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