借家の譲渡、転貸の黙示の承諾

私は家主に無断で転貸しましたが、家主は毎月私のところに家貸を取立にきており、転借人ともときどき顔を合わせて世間話などをしてゆき、別に文句もなく一年ほど過ぎました。ところが突然、家主から無断転貸だから契約解除するという内容証明郵使がきました。私は、家主に対して、暗黙ながら承諾していたのだから、いまさら契約解除はできないといってやろうかと思っているのですが、どうなのでしょうか。
意思表示の一般原則に従い、賃貸人のなす承諾は、必ずしも明示たるを要せず、黙示(暗黙)でもよいとされています。それなら、どういう場合に黙示の承諾があったといえるかということを次に説明します。
借家契約の締結に当たり、       権利金の授受がなされた場合に、暗黙裡に、譲渡、転貸に対する家主の包括的承諾があったと推認することができるかという問題ですが、この問題については、一言にしていえば、権利金の授受があったという一事だけでは、直ちに家主の黙示の承諾を推認することはできないといえます。ただし、権利金授受の趣旨、権利金額などのいかんによっては、家主の暗黙の承諾を認めるほうがよい場合もあります。

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家主が、譲渡、転貸の事実を知りながら、これに対して異議を述べなかったとしても、そのことだけから、直ちに家主の暗黙の承諾を推認することは困難です。それは下級審の判決にあるように、「賃貸建物を賃借人以外の者が使っていることを賃貸人が知って日を送ったところで、必ずしも賃貸人が転貸の事実を承諾したことにはならない。賃貸人としては、この不当な事態を賃借人 が是正するかもしれないと期待していることがあり、また権利実行のわずらわしさをきらって、転貸を承諾しかいがしばらくほおっておこうという態度に出ることもあるからである。転貸の事実を賃貸人が暗黙の間に承諾したとするには、建物を賃借人以外の者が使っている事態をさしつかえなしとし、あるいはやむをえずとしてほおっておいたことが、諸般の状況からうかがわれなければならない」といえるからです。
しかし、家主が転貸の事実を知りながら、一年以上も異議を述べず、その間、黙って借家人から賃料を受け取っていたというような場合なら、家主の暗黙の承諾を推認してもよいでしょう。つまり、家主が、転貸の事実を知りつつ長期間にわたって全然異議を述べなかったこと、転貸の事実を知りながら、異議をとどめることかく、すなわち賃料でなく損害金として受領する旨の留保をなすこともかく、漫然と借家人から引き続き賃料を受領していたというような事情は、家主の黙示の承諾を認定する重要な資料になるといえます。しかし、具体的な場合には、そのほかにも、いろいろの要素が加味されるのが常ですから、その認定は徴妙になります。だが、本問のような場合なら、家主の暗黙の承諾があるとみてよいでしょう。
借家権の譲渡がなされた場合に、家主がこれを知って、譲受人に対し、賃料の請求をしたり、または賃料増額請求をしたりしたときは、家主の黙示の承諾を推定してよいでしょう。

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