譲渡、転貸の承諾の撤回

私は、家主の承諾をえたので、借家権を第三者に譲り渡しましたところ、あとから家主は承諾を撤回するといってきました。いまさら承諾を撤回されても私としてはどうにもなりません。いったん与えた承諾をそうやすやすと撤回できるものでしょうか。
家主が、借家権の譲渡、転貸を承諾するか否かは、元来家主の自由です。しかし、家主が承諾を与えた以上は、もはや、家主側の一方的事情によって任意にこれを撤回することは許されません。それは、承諾があると、借家人は譲渡、転貸の自由をえ、その結果、借家権譲受人ないし転借人は、適法に借家権ないし転借権を取得することになるゆえ、もし承諾の撤回を許すと、借家人ないし借家権譲受人または転借人の期待権ないし既得権を侵害することになるからです。この点については、賃借権の譲渡に関し、「民法六一二条に規定するところの賃借人の賃借権譲渡に関する賃貸人の承諾は、賃借権に対し、譲渡性を付与する意思表示であって賃借権は一般には、譲渡性を欠くのであるが、この賃貸人の意思表示によって譲渡性を付与せられ、その効果として、賃借人は、雨後有効に賃借権を譲渡し得ることとなるのです。そうして賃借権が譲渡性をもつかどうかということは賃借人の財産上の利害に重大な影響を及ぼすことは勿論であるから、賃貸人が賃借人に対し一旦賃借権の譲渡について承諾を与えた以上、たとえ、本件のごとく賃借人が未だ第三者と賃借権譲渡の契約を締結しない以前であっても、賃貸人一方の事情に基いて、その一方的の意思表示をもって、承諾を撤回し、一旦与えた賃借権の譲渡性を奪うということは許されないものと解するを相当とする」と判示した最高裁の判例があります。下級審は、「賃貸人の承諾なるものは通常の契約の申込に対する承諾とは其の性質を異 にし、賃借人以外の第三者をして目的物を使用せしめることの許諾若くは許可という単独行為であり、此の承諾は相手方の同意ある場合之を撤回し得ること勿論であるが、併し一旦承諾を為した以上相手方が同意せぬ限り如何なる理由があっても之を撤回出来ぬと解することは賃貸人に酷に過ぎるものであって、例えば賃借人が賃貸人より承諾を受けたことに基いて、すでに他人と譲渡契約を締結し或は締結の段階に至らずと唇之に近い程度に具体化しているような場合は賃貸人に於て当初の承諾を撤回することは著しく賃借人の利益を害するから固より之を許すべきでないが、之に反し未だ譲渡の交渉がこの程度に具体化せぬ以前に於て賃貸人側に真に先の承諾を撤回せねばならぬような事情の発生した場合は、賃貸人としては承諾による譲渡の期待が失われる効果を来すけれども、撤回を忍容せねばならぬものと解するのが相当であり、結局撤回を許すか否かの判断に付ては当事者双方の利害関係を公平に比較した上で賃貸人側に承諾を撤回するに付ての相当の理由があるか否かにより之を決すべきものと解する」との見解を示したうえ、「本件に於ては、甲より撤回の意思表示を為した当時に於ては、乙、丙間の譲渡の交渉は未だ全く為されていなかったのであり、而も賃借権の譲渡を賃貸人が承諾するということは、現下の住宅事情のもとに於ては極めて少い事例であるに拘らず、甲は、他に自己の転居先が見付かったからとの理由を告げて特に承諾を為したものであり、而して其の後に於て、転居先が賃借出来なくなったのであるから、斯様な状況の下に於ては、甲に於て先に為した承諾を撤回するに付相当の理由があるものと認むべきである」と判示したのです。転貸借の場合においても理論は同じです。

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最高裁のいうように、一旦承諾を与えた以上は、いかなる場合においても、絶対に撤回を許さないとすることが、果たして妥当であるか否かは考えなおしてみる必要があると思われます。一般には家主の承諾は、承諾料の授受を条件として与えられることがむしろ多いのですが、この場合には、承諾料の支払がないかぎり、承諾の効力は発生しないと考えられますから、そのような状態での承諾の撤回は比較的安易に許されると考えてよいでしょう。しかし、承諾料が支払われたときは、承諾は完全に効力を発生し、しかもこの場合には借家人の期特権は発生しているのですから、承諾の撤回は許されないとするのを妥当とします。だが、こうした承諾料等の条件を伴わない単純な承諾にあっては、下級審判決のように、例えば借家人が家主から承諾を受けたが、まだ第三者と借家権譲渡ないし転貸借契約締結の段階にいたらず、少なくとも契約締結のためにする具体的交渉段階に入っていない以前において、借家人偏に真に承諾を撤回せねばならぬ事情が発生したような場合にも、なお承諾の撤回を許さないとすることは、いささか家主に対して酷ではないでしょうか。もっとも、この場合、承諾の撤回により、借家人の期特権は失われることになりますが、この場合の承諾は無償で与えられたものであり、借家人側の期特権もそれが具体的に発動しない間は、積極的な損害が加味されるわけのものでもありませんから、下級審の判決のいうとおり、真に家主側に承諾を撤回せねばならぬような正当事由が発生したとすれば、承諾の撤回を認めるのが相当でしょう。意思表示ならびに観念の表示が撤回を許さないというのは、恣意の撤回を許さないという意味ですから、事情変更等により、撤回を阻止する障害事由を排除するに足る正当事由が発生した場合には撤回を許すべきでしょう。前記最高裁の判例は小法廷の判例ですが、五人の裁判官のうち一人は下級審の見解に賛意を示しているのです。
次に、家主の承諾に基づき、借家権の譲渡または転貸が行なわれたのちにおいても、なお承諾の撤回を問題とする余地があるかどうか、ということを考えてみましょう。まず、借家権譲渡の場合は、家主の承諾により、借家権譲受人は適法に借家権を取得し、従前の借家人は借家関係から脱却して、その承継人として譲受人が登場するのですから、爾後の法律関係はふつうの賃貸借関係をもって律すれば足り、もはや、承諾撤回の観念の介在する余地はありません。問題となるのは転貸借の場合だけです。家主の承諾は、転貸借が適法に成立するための要件ではありますが、同時に、それは、転貸借が適法に存続するための要件でもあると考えることができますから、家主の承諾は、転貸借成立と同時に、その目的を達成して消滅するものではなく、転貸借の存続するかぎり、その適法性を裏付けるものとして、存在を続けるものと解することができましょう。もしそうとすれば、転借人側に保管義務違反その他転貸借の存続を許し難いような事情の発生した場合に、家主に承諾の撤回を認め、将来にむかって転貸借の適法性を否定し、所有権に基づく妨害排除請求権の発動を許すという見解をとることも、あながち無理ではないでしょう。もっともこのような場合には、家主が、借家人の契約解除権を代位行使するということも考えられますが、それとこれとは問題が別です。ただし、この見解はまったくの私見にとどまり、一般的には行なわれており ませんから念のために申し添えておきます。

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