借家権の無断譲渡、転貸の効果

家主の承諾をえずに借家権の譲渡または転貸がなされると、どういう法律上の効果が発生するかということを、次に無断譲渡と無断転貸の二つの場合に分けて説明します。その前に家主の承諾の性質について一言すると、判例および通説によれば、承諾は譲渡、転貸の有効要件ではなく、単なる適法要件にすぎないとされています。それは、家主の承諾がなければ、譲渡、転貸は絶対に成立しないというのではなく、当事者間すなわち借家人と借家権譲受人または転借人との間においては譲渡ないし転 貸が有効に成立するが、ただ、家主の承諾がなければ、家主に対する関係において、譲渡、転貸を適法なものとして家主に対抗しえないということです。
借家人が、家主の承諾をえずに、借家権を第三者に譲渡しても、それは家主に対抗しえませんから、家主が、その関係を無視し、借家人を依然、借家契約の相手方として、これに賃料の請求をすることは妨げません。しかし、重要なことは、この場合、家主が民法六一二条に基づき、借家人に対し借家契約の解除ができるということであります。解除をすると家主は原状回復請求権に基づき借家人に対し賃貸家屋の明渡しを求めることができます。ただし、借家人が単に第三者と譲渡契約を締結しただけで、まだ現実に借家の使用収益をなさしめていないときは契約解除をすることはできません。
家主の承諾のない借家権の譲渡は、不適法なものとして家主に対抗しえないから、家主は、譲受人の借家の使用収益に対し、これを不法占有として、家屋所有権に基づき、譲受人に対して家屋の明渡しを請求することができます。この場合、「家主は、家主と借家人間の賃貸借を解除しないかぎり、直接自分に引渡しを請求することはできず、借家人に返還すべき旨を請求しうるにとどまる」とする学説がありますが、判例は一貫して直接自己に引渡しを請求しうるとしています。それから、家主と借家人間の賃貸借が解除されないかぎり、家主は借家人に対して賃料債権を有するから、これが取立不能その他特別の事情のない以上、そのかぎりでは損害を生ぜず、したがって不法占有を理由とする賃料相当の損害金の賠償請求は許されないというのが旧来の判例でありましたが、最高裁にいたって「賃貸借契約が解除されていない場合でも、賃貸人は、賃借人から賃料の支払を受けた等特別の事情のないかぎり、賃借権の無断譲受人たる目的物の占有者に対し賃料相当の損害賠償を請求をすることができる」ということになりました。したがって、この場合には、借家人(譲渡人)の賃料債務と譲受人の損害賠償債務とが不真正連帯の関係に立ち、いずれか一方の支払によって他方の債務も消滅するということになります。
借家人(譲渡人)と譲受人との間の借家権譲渡契約は、債権的な契約として、家主には対抗しえないが、当事者間においては有効に成立するものですから、各当事者は当然に契約の内容に従った権利を有し義務を負うことになります。したがって、当事者間においては、借家権は借家人より譲受人に移転し、借家人は、家主の承諾をうることに努力し、かつ目的家屋を完全に使用収益させる義務を負担します。もし、借家権の譲渡が有償の対価をえてなされた場合に、借家人によってこれらの義務が履行されなかったときは、民法五六一条以下の準用による担保責任その他、債務不履行上の責任を負うことになるでしょう。

スポンサーリンク
間取り

家主と借家人との間の賃貸借関係は、借家人が転貸をなしたことによって、直接には、なんらの影響を受けません。したがって家主が借家人に対し引き続き賃料の請求ができることも、もとよりいうまでもないことです。ただし、無断転貸の事実を知りながら借家人から賃料を受け取っていると、家主の黙示の承諾があるといわれるおそれがありますから、注意を要します。ただここで重要なことは、家主が、民法六一二条に基づき、借家人に対して借家契約の解除ができるということです。無断転貸を理由とする契約解除の場合は、借家権の無断譲渡の場合のそれと異なり、無断転貸をいかなる範囲において認むべきか、解除権の発生ないしその行使をいかに制限すべきか、その 他、数多くの問題を提供します。それから、無断転借人の失火等による借家人の責任については、家主の承諾ある転貸借の場合と異なり、借家人に無条件にその責任を認めてよいでしょう。
無断転借人は、その転借権をもって、家主に対抗することをえないから、家主が借家人との間の賃貸借関係を解除したと否とにかかわりなく、家主から、家屋所有権に基づく明渡請求を受ければ、これに応ぜざるをえません。その他の関係は借家権の無断譲渡の場合と同じですから、これに譲ります。
 無断転貸借であっても、その当事者間では、転貸借契約は有効に成立しますから、転借人は転貸人(借家人)に対する関係では、有効に目的家屋を使用収益する権能を取得し、転貸人は転借人に対し、賃料(転貸料)の請求をすることができます。ただ、借家人が、家主から、賃貸借契約を解除された場合でも、なお、転貸借契約を解除しないかぎり、借家人(転貸人)と転借人との間に賃貸借関係が存続するかという問題はありますが、賃貸借のような継続的関係にあっては、解除をまたずに終了すると解するのが至当でしょう。ただし、転貸人(借家人)に債務不履行の責任を生ずることはいうまでもありません。

間取り
借家の期間の決め方と効力/ 更新後の借家の期間/ 一時使用の賃貸借/ 一時使用の賃貸借の特性/ 和解、調停と一時使用の賃貸借/ 抵当権と短期賃貸借/ 解約申入と更新拒絶の要件/ 解約申入と更新拒絶に必要な正当事由/ 正当事由の存在時期/ 新家主から借家人への正当事由/ 代償の提供による正当事由/ 家計費捻出のための正当事由/ 改築あるいは新築する場合の正当事由/ 家賃の滞納、借家の使用方法での正当事由/ 営業上利害の対立での正当事由/ 借家権の譲渡と転貸の自由の制限/ 借家権譲渡の承諾の効果/ 借家転貸の承諾の効果/ 差配人や管理人などとした承諾/ 事後承諾と包括的承認/ 借家の譲渡、転貸の黙示の承諾/ 譲渡、転貸の承諾の撤回/ 借家権の無断譲渡、転貸の効果/ 間貸と転貸/ 一部の無断転貸と全部の契約解除/ 解除権の制限/ 近親者への間貸は転貸にあたるか/ 個人契約の借家を会社名義で使用している場合/ 建物の賃借人が共同事業者に建物を使用させる場合/ 無断転貸がやむをえない事由による場合/ 契約解除される前に転借人を借家より退去させた場合/ 解除権が発生せず、解除権の行使がゆるされない場合/ 移転料、更新料、名義書換料の意味/ 移転料の効用/ 移転料、立退料の算定方法/ 更新料の効用/ 名義書換料、承諾料の効用/ 名義書換料の算定方法/ 造作の意義/ 造作買取請求権の効果/ 造作買取請求権の行使と建物の留置/ 費用償還請求権の成立/ 費用償還請求権行使の時期/ 費用償還請求権の行使と建物の留置/ 借家紛争の調停と和解/ 借家の仮処分/ 土地買収と借家権/ 区画整理と借家権/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー