近親者への間貸は転貸にあたるか

私は家主に無断で娘夫婦を私の借家に同居させましたが、世帯を別にし、家賃心分担させています。ところが家主から、単に家族の一員に加えたというだけなら別だが、世帯も別にし、家賃も分担させている以上、無断転貸になるから契約を解除するといってきましたがそうなのでしょうか。
家主は家屋という重要な財産を長期にわたり他人に使用させるのですから、十分信用のおける借家人を選んで貸すのが常です。すなわち借家契約は個人的信頼関係を基礎として成立するものです。したがって借家人は家主に無断で家屋の全部または一部を転貸することはできないのであり、もしこれに違反して第三者に家屋を使用収益させたときは有償無償を問わず、家主は借家契約を解除することができます。
ところで使用、収益とは、第三者が独立に使用収益をする地位、すなわち独立占有を取得することを必要とすると解されていますから、借家人の妻子や使用人等を家族の一員として同居させる場合などは転貸にはなりません。
いわゆる間貸は転貸に該当するかというに、一般の間貸は間借人にその部分の独立使用を許しているのですから、一部転貸と認められます。そして転貸は賃借物の全部の転貸でなくとも一部の転貸でよいとされているのですから、間貸は家屋の一部の転貸となります。本問では、別世帯の娘夫婦にその部屋の使用を独占させているのですから、明らかに間貸、転貸といえます。

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間取り

一般に無断転貸の事実があっても、それが家主に対する背信行為に当たらないと認められる場合には、家主は契約の解除はできないという判例法理がすでに確立されています。そして背信行為とか、信頼関係の破壊とかは、家主の経済的利益を中心に考えるべきで、例えば賃料請求や家屋の保存の保障を危険にすることです。賃借家屋の一部転貸として扱われるべき間貸が、家主の承諾なしになされた場合でも、本来借家人が自己の使用すべき一室をさいて他人に提供するのですから、管理、使用方法において従前と格別の変わりがなく、かつ家賃支払においても、家主に対してなんら実質的損害を与える危険もないことが認められるかぎり、そこに背信性はないとすべきです。最高裁も、家主の承諾のない間貸であるにもかかわらず、家主に対する「背信行為と認めるに足りない特段の事情のあるときは民法六一二条による解除権を行使しえない」と判示しています。
ですから、家主に承諾をえない間貸であっても、短期を限って親類や親しい知人から頼まれて間貸したり、郷里の学生を同居させたり、一時部屋を貸したりすることは、家主に対する信頼関係を破るもの、背信行為とはいえませんから、こうした場合には契約の解除は許されないでしょう。判例は、借家人が勤務の都合で家族ともども赴任、妻は隣近所に「二、三年すれば帰るから」とあいさつし、他人を留守番として残していたが、赴任中も賃料を支払っていた場合、借家人が八畳を代価なしで、住所を失った弟とその家族に貸している場合、借家人が家族同様にしている妻の両親が住居に困っているので、これを同居させ、事業を共同に営んでいる場合、借家人が階下に留守番として二カ月足らずの間、子供三人を入れた場合、借家人が、家を追い立てられている者に、当時予定されていた移転先の新築完成まで一年八ヵ月間一室を無償で使用させた場合、借家人が生計の資を借りている恩人から、その甥が結婚して住居がないのでと頼まれて、無償で家屋の一部を使用させ、その後、家主の抗議を受けたが移転先がなく、かつ甥の妻の出産のためやや延期して結局一〇ヵ月間同居させた場合のいずれも背信行為でないとし、さらに無断譲渡転貸ないし同居禁止の特約ある場合にも、借家人の姉の夫を一時同居させることは信順関係を破るものでないとして家主の契約解除を認めていません。
これに反し、間貸にあたり高額の権利金や保証金、敷金をとったり家賃より高い間代等をとるなどは、転貸の背信性を強めるファクターになると思います。ゆえに間代や権利金をとって未知の人に貸す職業的な間貸は、もちろん背信性ある転貸として、家主は契約を解除できるでしょう。判例も、旧使用主として交際をつづけてきた夫婦に、短期間の臨時のものでなく有料で二階六畳一室を間貸したことを理由に、家屋全部の賃貸借契約の解除を認めています。やや酷にすぎるような感がしないではありませんが、転貸の期間が短期間でないこと、かつ有料であることなどの事情から、背信性を認められたのであろうと思われます。
本問の場合、間借人たる娘夫婦に家賃を分担させているにすぎないのであり、借家人と転借人との間には近密な身分関係、親子が存するのですから、この転貸は「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があるとみるべきで、家主は契約の解除をなしえないと解されます。したがって、家主から無断転貸を理由に契約を解除されても、家屋の明渡しに応ずる必要はないと考えられます。

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