無断転貸がやむをえない事由による場合

借家契約は当事者の個人的信頼関係を基礎としているものでありますから、もし借家人が家主の承諾をえないで、賃借家屋の全部または一部を第三者に使用収益させたときは、その有償無償にかかわりなく、家主は借家人の背信行為に対する制裁として、借家契約を解除することができます。
つまり、家主は賃借権の無断譲渡または転貸を理由に借家契約を解除するには、まず借家人が家主に無断で借家の全部または一部を使用、収益させた事実、譲渡または転貸の事実が存すること、第二にその事実は、家主に対する信頼関係を破るものであること、背信行為にあたることを必要とします。
そこで、ここにいう使用、収益とは何かというに、第三者がその家屋について独立して占有、使用する地位をうること、すなわち独立占有を取得することであるとされています。
いわゆる間貸は、職業的なものはもちろん、そうでないなのであっても、間借人にその部分の独立の占有使用を許しているのであるから、一部転貸とみられます。転貸は賃借物の全部の転貸でなくとも一部の転貸でもよいのでありますから、間貸は家屋の一部の転貸となるわけです。
しかし転貸があったからといって、それが直ちに契約解除の理由にはなりません。その転貸が家主の承諾をえないでなされたものであっても、それが具体的に家主に対する信頼関係を破るもの、背信行為でなければ契約の解除原因にはなりません。換言すれば、たとえ転貸の事実があっても、そのために家主の経済的利益、賃料請求や家屋の保存の保障が害されるおそれがなく、また人的にも転貸の事情、程度その他から判断して背信行為と認めるに足りない特段の事情のある場合には、契約の解除はできないとされています。

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間取り

第三者をして借家人の家族の一員として同居させているに止まり、まだ賃借家屋を使用、収益させているとはみられないもの、すなわち、まだ第三者に借家の一部を独立占有させるに至らないものは、転貸ではありません。これは借家人の有する使用、収益の権限の範囲内において使用されているものでありますから、家主の承諾を要する以前の問題であります。かかる場合、契約の解除は問題になる余地はありません。判例も、空襲で罹災して住居を失った実弟その他近親の者を一時借家に同居させた場合、「仮令炊事を別にして配給受領等対外的に別世帯であったにしても、民法第六一二条に規定する転貸或いは賃借権の一部譲渡という関係でないのは勿論、独立して、夫れ等の者に使用・収益させたものとも云えない」とし、また賃借人が住宅に困窮する親族、知人を賃借家屋に一時同居させたのは、賃借人の権限の範囲を超えるものではないとし、また借家人の知人で失職中の者に、就職のため自動車運転免許状をとるので教習所に通う間だけ貸間した事案について「社会観念上借家人に許されたことである」として、さらに借家人の弟の遠縁のものと知人とを大学入試のため半年ないし一年間八畳に自分の子供と一緒に同居させ間代なしで月三、五〇〇円実費をとっていた場合につき、臨時に同一の世帯の一員としただけであるからとして、いずれか転貸にあたらないとしています。
これらの事案は、いずれも転貸以前の問題であり、したがって賃借人の使用、収益の権限内のことでありますから、家主の承諾を必要としません。したがって、この場合、家主による契約解除の許されないのは当然であります。

火事で焼け出された友人の一家が、往む家がなくて困っていたので、頼まれて一カ月ほど私の家に置いてやりました。家主は無断転貸を理由に契約を解除するといってきましたが、こんな場合でも、無断転貸ということで契約解除されることがあるのでしょうか。
この場合その同居の態様が、たとえ炊事を別にして対外的に別世帯であったとしても、その程度に借家を第三者に占有、使用させることは、借家人としての使用、収益の権限の範囲内に属する行為であり、転貸以前の問題です。したがって、それが家主の承諾をえなかったとしても、家主は無断転貸を理由に契約の解除はできません。
もし仮に、友人一家を同居させてやったことに対して、なんらかの反対給付、例えば間代のようなものを受け取ったとしても、ただそれだけで転貸になるものではありません。というのは、転貸になるかならないかは、第三者の占有、使用が有償であるか無償であるかによって決まるものではなく、ときには無償であっても転貸となることがあるからです。問題は第三者に賃借家屋の一部を独立して占有使用させているかどうかです。本問の場合、友人の一家を短期間、家に置いてやった程度では決してそれにあたらないことは、先に述べたとおりです。
仮に転貸であると解したとしても、友人の一家に一ヵ月ほど借家を使用させたからといって、そのために家主の経 済的利益を危うくするものとも考えられないだけでなく、転貸の事情についても火災で焼けだされた友人の一家が住む家がなくて困っていたため、友情から、しかもきわめて短期間おいてやったものであって、背信性は認められないのでありますから、家主の承諾をえなくても契約の解除は許されないと考えられます。

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