契約解除される前に転借人を借家より退去させた場合

家主に無断で転貸しましたが、それはいけないと後で知ったので、あわてて転借人に出てもらいました。こんな場合でも、一旦無断転貸をした以上、家主から賃貸借契約を解除するといわれればやむをえないでしょうか。
無断転貸があっても、それが背信行為と認められないかぎり、家主に解除権は発生しないと解するのが、今日確立した判例です。
賃借家屋の使用方法において従前と変わりがなく、かつ家賃支払においても家主に対してなんら実質的な損害を与える危険もないことが認められるかぎり、そこに背信性はないとすべきです。特に転貸の場合は、譲渡の場合と異なり、賃借人は原賃貸借関係から離脱せず、転背後も引き続いて転借人と連帯して賃貸人に対し賃料支払の義務を負うものですから転貸によって賃貸人が賃料の弁済を受ける担保は少しも減少するものではありません。
しかし、背信性を除去する特段の事情の存否の判断にあたっては、このように経済的利益の害されないことばかりでなく、人的信頼に関係ある要素、例えば転貸の事情、程度、将来再び転貸するおそれの有無その他、もろもろの事情が考慮せらるべきです。

スポンサーリンク
間取り

問題は、一旦無断転貸をしたが、のちに転借人が転借家屋から退去して転貸の事実が終了したことが、背信性を除去する特段の事情にあたるかどうかというに、これは一概にいえることではありません。退去が自発的のものであったか、あるいはまた家主からの再三の警告ののちにようやく退去したのであるか、また過去において転貸が繰り返されたかどうかなどによっても結論は異なってきます。
例えば、転借人の退去が家主の苦情によるのであって、契約解除当時だまたま転貸が終了していても、過去において無断転貸が反覆累行されている経緯に徴し、それがために信頼関係が回復され将来の不安が去ったものとは認めがたいときは、その退去は背信性を除去する特段の事情には該らないとして契約解除は是認されるでしょう。最高裁判例も、このような場合、無断転貸が背信行為にあたるものとして賃貸借契約の解除権が発生した場合、その転貸が終了した一事のみによっては、解除権の行使は妨げられないと判示しています。大審院も、つとに、違背事実がすでに終止している場合の解除を容認しています。しかし解除を認めなかった判例がないわけではありません。
本問では、家主に無断で転貸をしたが、それはいけないと気がついて、あわてて転借人に出てもらったというのであり、すなわち自発的に転借人を退去させて転貸を終了したのであって、またもちろん過去においても無断転貸をしたことがないと思われますから、この場合、退去は無断転貸の背信性を除去する特段の事情にあたると判断されますので、家主は借家人との契約の解除はできないと考えられます。
転借人の退去によりすでに転貸が終了して原状が回復されているのですから、もし家主が契約の解除をなそうと欲するならば、その終了には背信行為と認めるに足りる特段の事情、例えば、賃貸人が将来同様の行為に出るおそれのあることの存することを賃貸人側において主張、立証すべきものと考えます。判例は反対で、将来再び同様の行為に出るおそれのないことにつき賃借人の側において主張、立証の責任を負うべきものとしています。

間取り
借家の期間の決め方と効力/ 更新後の借家の期間/ 一時使用の賃貸借/ 一時使用の賃貸借の特性/ 和解、調停と一時使用の賃貸借/ 抵当権と短期賃貸借/ 解約申入と更新拒絶の要件/ 解約申入と更新拒絶に必要な正当事由/ 正当事由の存在時期/ 新家主から借家人への正当事由/ 代償の提供による正当事由/ 家計費捻出のための正当事由/ 改築あるいは新築する場合の正当事由/ 家賃の滞納、借家の使用方法での正当事由/ 営業上利害の対立での正当事由/ 借家権の譲渡と転貸の自由の制限/ 借家権譲渡の承諾の効果/ 借家転貸の承諾の効果/ 差配人や管理人などとした承諾/ 事後承諾と包括的承認/ 借家の譲渡、転貸の黙示の承諾/ 譲渡、転貸の承諾の撤回/ 借家権の無断譲渡、転貸の効果/ 間貸と転貸/ 一部の無断転貸と全部の契約解除/ 解除権の制限/ 近親者への間貸は転貸にあたるか/ 個人契約の借家を会社名義で使用している場合/ 建物の賃借人が共同事業者に建物を使用させる場合/ 無断転貸がやむをえない事由による場合/ 契約解除される前に転借人を借家より退去させた場合/ 解除権が発生せず、解除権の行使がゆるされない場合/ 移転料、更新料、名義書換料の意味/ 移転料の効用/ 移転料、立退料の算定方法/ 更新料の効用/ 名義書換料、承諾料の効用/ 名義書換料の算定方法/ 造作の意義/ 造作買取請求権の効果/ 造作買取請求権の行使と建物の留置/ 費用償還請求権の成立/ 費用償還請求権行使の時期/ 費用償還請求権の行使と建物の留置/ 借家紛争の調停と和解/ 借家の仮処分/ 土地買収と借家権/ 区画整理と借家権/

       copyrght(c).間取りガイドドットコム.all rights reserved

スポンサーリンク

プライバシーポリシー