解除権が発生せず、解除権の行使がゆるされない場合

無断譲渡、転貸を理由として賃貸借契約を解除しましたが、裁判の結果は、解除は許されないということになりました。この場合、家主、借家人、譲受人または転借人間の法律関係は、家主の承諾があった場合と同じようになるのでしょうか。それとも違った法律関係が生まれるのでしょうか。
賃借権の譲渡契約または転貸契約は、賃借人と譲受人または転借人の間ではつねに、賃貸人の承諾の有無にかかわらず、有効に成立しますが、譲渡または転貸を賃貸人に対抗しうるためには、賃貸人の承諾がいります。すなわち、賃貸人の承諾は、賃借権の譲渡または転貸の効力発生要件ではなく、賃貸人の承諾のない譲渡、転貸もその当事者間では有効で、ただ譲渡、転貸契約をもって賃貸人に対抗することができない意味で承諾は対抗要件にすぎないのです。

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ところで本問のように、賃借権の無断譲渡または無断転貸の事実があると認められるにかかわらず、賃貸借契約の解除が許されない場合も、譲受人または転借人は賃貸人の承諾がなければ、依然、賃貸人に対抗することができない、つまり不法占拠となるかどうか、学説、判例は、かかる場合、その譲受人または転借人の地位は、承諾ある譲受人、転借人と同様に取り扱われるべきであるとしています。つまり、戦後の判例は、無断譲渡、転貸があっても、それが信頼関係を破るものでないかぎり、契約の解除は認められず、譲受人、転借人の地位は承諾ある譲受人、転借人と同様に取り扱われ、その目的物に対する占有は適法なものとなるとしています。例えば、建物の賃借人が従来の個人経営を会社組織に改めた事案につき、解除権なしとして、当該転借人はその転貸借契約に賃貸人の承諾がない場合においても、転借権をもって賃貸人に対抗しうべきものであって、従って転借人の目的物に対する占有は適法なものと解するのが正当であるとし、あるいは賃貸人が賃借権の無断譲渡を理由として賃貸借を解除することができない場合には、法律上賃貸人の承諾を得て賃借権を譲渡したときと同様の効果を付与すべきものであるとし、あるいはまた、無断転貸による契約解除が許されない事実において転借人の占有は不法のものということはできないのであり、したがって占有使用は賃貸人に対抗し得るとし、さらに最近においては、土地の賃貸人が調停条項の合意により将来一定の条件のもとに賃借権の譲渡について承諾をする義務を負う場合において、賃借人が該合意に基づき承諾を求める手続をとったときは、現実に承諾の意思表示がないまま賃借権の譲渡がなされて、民法六一二条にいう賃借権の無断譲渡といわざるをえないとしても、この譲渡は転貸人に対する背信行為ということはできないから、賃貸人は同条により賃貸借契約を解除することができず賃借権譲受人は承諾があったと同様に賃借権の譲受を賃貸人に対抗することができると判示しています。
思うに、賃借権の無断譲渡、転貸があっても、それが賃貸人に対する背信行為と認められない特段の事情があるため、契約解除権が発生しない場合には、譲渡契約または転貸借契約の違法性は除去され、賃貸人の承諾があった場合と同様に賃借権の譲受人または転借人の占有は適法な権原に基づくものとなり、したがって譲受人、転借人は当然に賃借権または転借権をもって、賃貸人に対抗できると解すべきであるからです。
このように譲受人または転借人は賃借権または転借権をもって賃貸人に対抗できると解すべきである以上、その当然の帰結として、賃借権の譲受人から、賃貸人に対して積極的に譲り受けた賃借権の確認を請求することができると解されます。判例もこのことを、はっきり認め、こうして、賃借権譲受人の地位は、承諾ある譲受人と同様に取り扱われるべきことの意味が完全なものとなったのです。
家主が賃貸借契約を解除することが許されない場合、譲受人の地位は承諾ある賃借権譲受人と同様に取り扱われることは、転貸の場合も同様でありますが、賃借人の家主に対する地位は、賃借権譲渡の場合と転貸の場合とは異なります。すなわち転貸の場合には、賃借人はその地位を留保したまま転借人に家屋の使用収益をさせるものであり、家主と賃借人との間には従来どおり賃貸借関係が存続しますから、あたかも家主の承諾があった場 合と同じ地位に賃借人は立つと考えてよいのですが、賃借権譲渡の場合もこのように考えるとはなはだしく家主の利益を害するのではないかという疑いがあります。なぜなら承諾のある賃借権譲渡においては、家主に対する関係においても賃借人の交替を生じ原賃借人は賃貸借関係から離脱し、爾後、賃料支払その他一切の責任を免れ、譲受人だけがこれらの責任を負うことになるからです。
そこで学説のなかには、このような場合には賃貸人の利益を保護するため、賃借人と譲受人とが併存的に家主に対して責任を負うと解するか、または少なくとも家主に対する関係では、あたかも転貸借が存するかのように取り扱う解釈が必要ではないかと説くものがあります。
しかし賃借権の無断譲渡にもかかわらず、賃貸人の契約解除が許されない場合は、賃借人による譲渡が賃貸人に対する信頼関係を破ると認められない場合であり、その信頼関係は主として賃貸人の経済的利益、賃料料の支払、賃借物の保存の保障などを中核として考えられるべきですから、このような判断を経て背信性なしとして賃貸借契約の解除が許されないものです。もしかりに賃借人が賃貸借関係から離脱し、爾後、賃料支払その他一切の責任を免れ、譲受人だけがこれらの責任を負うことになることによって、賃貸人の利益を危うくするおそれがあると判断される場合には、その無断譲渡は背信性ありとして契約解除は許されるはずです。ところが無断譲渡がなされたにかかわらず契約解除が許されない場合は、その譲渡は賃貸人の利益を危うくするおそれがないと判断された場合です。ですから、賃借人の賃貸人に対する地位は賃借権の無断譲渡と転貸の場合とでは異なるものでありますけれども、それにもかかわらずその譲渡が背信性なしとして契約解除が許されない場合は、賃貸人の地位は承諾ある場合と同様に取り扱われてよいと考えます。そう解するほうが法律関係を簡明にし、例えば新賃借人の債務不履行を理由とする契約解除にあたり、かえって賃貸人に有利になるのではないかと思われます。
そんなわけで本問のように、無断譲渡があっても、家主の契約解除権が発生しない場合は、家主の承諾があった譲渡の場合と同様に取り扱われ、賃借人(譲渡人)は賃貸借関係から離脱し、契約当事者としての地位を失い、譲受人が代わって賃借人となり、賃貸借契約の当事者としての地位を承継することになります。ただし、延滞家賃債務や賃借人の保管義務違反による損害賠償債務などは、特にそれについて引き受ける契約のないかがり承継されません。
これに反し、無断転貸については、契約解除が許されない場合は、家主の承諾があった転貸の場合と同様に取り扱われ、家主と賃借人の関係は転貸借の成立によってなんらの影響を受けません。家主は賃料の請求や解除などは原賃借人に対してなせばよいのです。また賃借人は家主に対して保管義務を負い、転借人の過失による賃借家屋の損傷についても責任を免れません。

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