移転料の効用

借家契約の期間が到来した場合でも、貸主が契約の更新を拒むには正当の事由がなければなりません。また、期間の定めのない契約において解約の申込をするにも正当の事由が必要とされます。正当の事由があるか否かは裁判で判断されることになるわけですが、裁判が下されるまでには、相当の日時と訴訟をする費用がかかります。そこで、実際に訴訟で争えば家主の明渡しの主張が通るような場合にも、借家人との間で交渉し、金銭的に解決できるなら、それの方が結局得だからという理由で、いわゆる移転料または立退料を出して、借家人に借家を明け渡してもらうことが行なわれるわけです。家主としては、裁判例からみて、正当の事由があるとされる ような場合には、訴訟を提起し明渡しの判決を得れば、借家人に何ら移転料のようなものを支払わないでも明渡しを要求できるわけですが、訴訟をすれば時間がかかるうえ、早く明け渡してもらえればそれだけ貸家を利用できるわけですから、移転料を払ってでも明渡しを望むことがあるわけです。
移転料は、内容的にみると、第一に移転費用の補償、つまり引越しの費用を補償する場合があります。しかし、借家が営業用のものであるような場合には、明渡しによって借主が事実上被る営業上の損害の補償をする、という意味を持つこともあります。さらに、借家が一定期間継続することが期待されていたにもかかわらず、その中途で明け渡すという場合には、移転料は、消滅する権利の補償の意味を持つことになります。

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移転料というのは、借家の明渡しを法律的な問題としてではなく、明渡しを前提として、それに合う条件を経済的にととのえて、解決しようとするにさいして、授受される金銭だということになります。そういうわけですから、立退料算定の基礎として、はっきりした基準があるわけではありません。しいてあげるとすれば、立退料算定に関連のあるのは、次のような事柄であるといってよいでしょう。
第一には、家主の当該家屋の必要性です。つまり、家主がその家をどれくらい必要としているかです。家主が、その家屋、あるいはその家屋の建っている土地をぜひ欲しいという場合、例えば会社を退職して社宅を出なければならなくなったが、ほかに住むところがないといったようにには、家主側は高く出してくるでしょうし、借主側でも、それに協力する意味で高く要求できるでしょう。しかし、このことは、あくまで理論的にいった場合の問題であって、実際には家主は足もとをみられるような事情はいわないでしょうが、反面ある程度はいわないと、借家人がどうしても頑張ろうとしているのを、出ていってもらうように説得できないことになりかねないわけで、難しいところです。
 第二には、借家人側の事情です。つまり、借家人が、他に住居を調達しうる見込みがあるかどうかによります。借家人が相当裕福であって容易に家を借りたり建てたりできる場合なのか、あるいは、現在の借家を明け渡せといわれても、ほかに借りようとすれば権利金も必要とするうえ、家賃も高く払わなければならないから、とうていそうしたことをする余裕がないという場合なのか、によって違ってきます。たやすく代わりの住居がみつからないという場合には、賃借人が、家主に協力して明け渡そうとしても事実上できないわけで、立退料の支払だけでなく家主が移転先を斡旋するなどの協力をしなければならないこともあります。
第三に、借家人の権利がどのようなものであるかにも関係してきます。借家契約の期間が満了し、家主側に正当の事由がなければ、そのまま契約が更新される場合であっても、正当の事由があるかどうかが微妙な問題である場合には、借家人の権利はあまり強いものとはいえないことになるのに対し、裁判例から考えて、正当事由なしとされ、そのまま更新されるような場合であれば、借家人の権利は強く、それにもかかわらず明渡しを要求しようとする家主側が、どうしても析れなくてはならないことになります。また、一旦調停により明渡しの合意がなされたが、その後もなお、借家人が頑張っていて明け渡さないため、やむなく立退料を提供して明け渡してもらうという場合ですと、移転料は安くなります。
要するに、移転料は、法律的な問題を金銭で解決しようとするものであるだけに、いかに一方にとって有利、他方にとって不利であっても、移転料の額について両当事者の間に合意が成立しなければ、何ともならないわけですし、逆に合意さえ成立すれば、どんなに高くても、どんなに低くても、かまわないというわけです。したがって、以上あげたことも、一応の目安となるだけだということになります。

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