更新料の効用

借家契約の期間が満了し、契約が更新されるにあたっては、ふつう更新料という名目の金銭が授受されることが多いようです。もともと借家法によれば、借家契約に存続期間の定めがあって、その期間が満了した場合でも、家主側に契約の更新を拒絶する正当の事由がないかぎり、契約は自動的に更新されるわけですが、現在ふつうに行なわれている借家契約では、定められた期間の満了時に、借家人が契約の更新をのぞむならば、更新料を支払って契約を更新するというかたちがとられています。したがって、こうした更新料は、いわば、契約当初に授受される権利金に対応するものといってよいでしょう。

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法律上は、家主に更新拒絶の正当事由のないかぎり、契約は自動的に更新されることになっているのに、どうして契約の更新のために更新料の支払がなされているのかということが問題となります。実際、存続期間が満了したとき、契約を更新してもいいが、そのためには更新料としてこれこれを支払え、支払わなければ契約を更新しない、よって家屋を明け渡せと、家主に要求された場合に、更新料を支払わないでそのまま利用をつづけているのに対して、家主が何ら異議を述べなければ、契約は法定更新されたことになるわけですし、たとえ明渡しの請求をしても更新拒絶の正当事由がないかぎりは、やはり契約は法律上当然に更新されたことになるわけです。しか し、更新拒絶の正当事由があると認められる場合もないとはいえません。そして、もし正当事由があるとされれば、家屋を明け渡さなければならなくなります。そうした場合のことを考えて、更新料を支払って更新を認めてもらっておけば、明渡しを請求される心配もなくなるということが、法律上は支払う理由のない更新料が授受されている理由でしょう。
したがって、本来支払わなくてもよいという点からいえば、金額がいくらであれ、いやしくも支払わなければならないなら高いということになりますが、実際問題として、更新料のここに述べたような性格を反映してあまり高くはなく、一ヵ月の家賃相当分が相場であるといってよいでしょう。もし、更新料を支払いたくなければ拒んでもよいわけですが、もし正当事由があるとされた場合には、明け渡さなければならないという危険がありうるということです。
当初の契約で、更新した場合にはこれこれの更新料を支払うとなっている場合があります。その場合には、借主も一応更新料の支払に合意しているわけですが、更新料のこのような性格からいって、やはり支払を拒めるといってよいでしょう。
家主側からみた場合もほぼ同じことです。更新料は、権利金と同じく、住宅の需給のアンバランスを基礎として、つまり需要が供給を大幅に上まわっていること、授受されているわけです。したがって、どんな借家についても、更新料をとることができるというわけのものではなく、借家人が、更新料を支払わなければならないならよそへ移るというような場合には、空家にするよりはそのままいてもらったほうがよければ、更新料をとらないで更新せざるをえないことになりましょう。
借地の場合ですと、期間が長いので、その間の地代の額の採算をあわせるため、権利金に相当する更新料の授受がなされることは、経済的にいえば合理性がないとはいえないわけですが、借家の場合ですと、期間は短いことが多く、いくら物価上昇の中にあっても家賃の採算が狂うということははるかに少なく、更新料支払の経済的合理性はないといってよいでしょう。
また、借家人がよそに移る気はなく、更新料を支払う気もない場合には、更新粧をとることはむずかしいでしょう。したがって、更新料をとるのではなく、端的に、期間が満了したから明け渡せという訴訟をすることしかできないわけですが、もっぱら貸家目的の建物のような場合には、明渡請求に必要な正当の事由があるとされることはかなりむずかしいでしょう。
家主としては、不満でしょうが、更新料は法律上認められたものではなく、住宅の需給のアンバランスのうえに立って、事実上平行をえず授受されているものであるからには、しかたがないでしょう。どうしても、更新粧をとりたいというのでしたら、当初からの契約で、契約を更新した場合には、これこれの更新料を支払うべしとしておけば、合意があるということで、事実上少しほとりやすいでしょう。ただし、その契約条項を根拠にして、裁判上でも更新料がとれるかどうかは疑問です。

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