名義書換料、承諾料の効用

権利金を払って店舗を借りていますが、都合で他人に権利を譲って移転したいのです。家主は、自分が使用する必要もないので、借家権の譲渡を認めてくれると思いますが、簡単にはいかないと思います。そこで、しいて家主に譲渡を認めてもらおうとすれば、家主に名義書換(承諾)料を支払うのもやむをえないと考えています。しかし家主が足もとにつけこんで法外に高い承諾料をふきかけてくる場合に、なんとかならないでしょうか。
借家権は、家主の承諾がなければ、他人に譲渡することはできません。もし、家主に無断で借家権を譲渡すれば、家主は借家契約を解除することができます。これは民法六一二条の定めるところであって、借家法もこれに修正を加えていません。そこで借家権を譲渡しようとする者は、どうしても家主の承諾をうることが必要となります。家主としては、承諾するかどうかは自分の勝手ですし、借家人が無断で譲渡すれば契約を解除し、借家の明渡しを請求できるわけですから、きわめて有利な立場にあることになります。したがって、ぜひとも承諾をえたいなら、いくらの承諾料を支払え、あるいは、これこれの金銭を承諾料として支払うから承諾してほしい、という状況になってきます。高い権利金を支払っている借家人としては、途中で契約をやめて借家を明け渡せば、権利金は戻ってこないし、無断で譲渡して契約を解除されたら、せっかく権利金を支払って獲得したところの借りる権利を失ってしまうことになるというので、なんとか有利に権利を他人に譲渡して、権利金の一部なりとも回収しようとして、家主の承諾をえようと努力するわけです。家主側としては、こうした借家人の窮状につけこんで、これこれの承諾料を支払うなら承諾するということになります。そうなると結局、承諾料の額をめぐって争われることになるわけです。

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承諾料は、法律上認められたものではありませんから、きわめて高額の承諾料が要求される場合にも、法律的にはなんともしようがありません。ただし、ここで一つ問題となるのは、さきほどの民法六一二条の借家権の譲渡、転貸には貸主の承諾が必要だという点です。当事者の間で承諾料によっても折りあいがつかないまま、あるいは、家主の承諾を待っているいとまがなく、無断で譲渡してしまった場合、家主は契約を解除できるわけですが、実際に家主が無断譲渡を理由として契約を解除してきた事件が裁判所で争われた場合において、裁判所は解除に基づく明渡しを必ずしも常に認めているとはかぎらないことです。つまり、借家権の譲渡に、賃貸人の承諾を要求することには、家屋の利用のしかたは人によって異なるから、家主は誰に貸すかを選ぶことができるという理由から、一応の合理性もあるわけですが、賃借人が交代しても、賃貸人に格別不利益のない場合にまで、承諾を必要とする理由はないともいえます。このことは、同じ賃貸借でも、とりわけ建物所有のための借地の場合にいえることですが、借家の場合でも多かれ少なかれいえることです。こういうかたちで、民法六一二条が、賃借権の譲渡および転貸について賃貸人の承諾を必要としている点には、かねて批判が多かったわけですが、こうした批判に呼応して、借地に関する事件において、裁判所も承諾のない賃借権譲渡を理由とする解除を制約する判決を出しているわけです。
したがって本問の場合、どうしても承諾料で折りあいがつかなければ、無断で譲渡してしまうことも考えられます。そうした場合、もし解除が認められれば、権利金の回収もはかることができず明け渡さなければならないという危険がある反面、もし解除が認められなければ、まったく承諾料なしで第三者に譲渡しうることにもなるわけです。しかし、訴訟になった場合、最終的な判決が出るまでには相当の時間と費用がかかるうえ、これまでの裁判例から考えて、解除が否定される可能性はかなり少ないといってよいでしょう。したがって結局、承諾料の交渉によって承諾をえるのが安全だといえるでしょう。

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