造作買取請求権の行使と建物の留置

私が借家人に対し借家の明渡しを求めましたら、借家人は家主たる私に対し造作買収請求権を行使して、造作代金の支払があるまで、同時履行の抗弁権または留置権があるから明渡しを拒否するといいます。そんなことができるのでしょうか。
この場合では、借家関係が終了し、家主が借家の明渡しを求めたのに対して、借家人が造作気取請求権を行使し、その効果として家主に造作代金の支払を求め、かつ、その支払のあるまで造作自体の引渡しのみならず、建物の明渡しをも拒否する、と主張したわけです。そこでまず、造作買取請求権の行使によってどんな効果が生ずるか、をみることにしましょう。
買収請求権は、学問上のいわゆる形政権で、借家人が一方的にこれを行使できるのですが、その結果は、ちょうど、借家人を売主、家主を買主として、造作についての売買契約が成立したのと同じことになる、と説明されています。つまり、売主にあたる借家人は、造作を家主に引き渡す義務を負い、買主にあたる家主は、造作代金を借家人に支払う義務を負うことになります。

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売買の場合に、買主が代金支払の義務を履行するまでは、売主は目的物引渡の義務の履行を拒否できます。これが同時履行の抗弁権です。これとパラレルに、造作買収の場合にも、借家人は、造作代金の支払を受けるまでは、造作の引渡しを拒絶することができるわけです。逆に、買主(家主)のほうも、売買目的物(造作)の引渡しを受けるまでは、売買代金(造作代金)の支払を拒絶することができます。
これを別の角度からみると、買取請求権行使によって、借家人は家主に対し造作代金債権を有することになり、これは、造作に関して生じた債権ですから、借家人は、造作上に留置権を有し、造作代金の支払が あるまで、造作を自己の手もとに留置することができるのだともいえます。同時履行の抗弁権と留置権の関係は、理論的には厄介な問題がありますが、本問に対するお答えとしては、いずれにしても、代金支払があるまで造作を留置する、引き渡さない権利だと理解していただけば十分でしょう。
それでは、借家人は造作を留置できるというのですが、実際にはどうやるのでしょうか。造作というのは、その定義からいって建物に付加されその客観的使用価値を増すものなのですから、借家人としては、造作を借家に付加したままのかたちで留置するのが自然なわけです。そうするには、本問での借家人のように、造作代金の支払があるまで借家の明渡しを拒否するほかはない、ということになります。
しかし、このような借家人の主張は、判例では認められていません。というのは、前に述べたとおり、借家人には造作自体を留置する権利はあっても、彼の借家権はすでに消滅していて、建物の明渡しを拒否する権利は彼にはない、と考えられるからです。つまり、同時履行の抗弁権といっても、それは、造作の売買に関してのもので、建物本休とは関係がないし、留置権といっても、それは、造作に関して生じた造作代金債権の担保のためのものだから、建物本休には及ばない、という理論なのです。したがって、これまでの判例によれば、本問の借家人の言い分は通らない、ということになります。
判例の立場からすると、借家人には造作を留置する権利があるといっても、彼がこの権利を行使するには、結局、引越しのときに造作を建物から取り外して持ってゆき、これを移転先で保管しておくよりしかたがない、ということになります。
しかし、これでは、借家人の手数や費用がたいへんです。また、同時履行の抗弁権ないし留置権という制度は、それによって、相手方が自己の権利を実現しようとすれば、自分の義務を行なわざるをえないというかたちで、彼の義務の履行を促進させるための制度なのに、ともかく借家人は借家をまず明け渡さなければならないというのでは、家主としては造作代金を急いで払う必要を感じないことになって、制度の趣旨が死んでしまいます。さらに、借家人が造作を留置するためには、これを借家から取り外して持ってゆかなければならないとすると、造作の価値は著しく滅少して国民経済的にみて、たいへんな無駄を生じさせることになります。ですから、多くの学説は、借家人が造作を留置できるかぎりにおいて、つまり、造作代金の支払があるまでは、彼は、借家自体の明渡しを拒否して、借家に付加されたままのかたちでの造作を留置できるのだ、と考えています。この学説によれば、本問の借家人の言い分は正当だ、ということになりましょう。
以上の学説のように、借家人は借家自体の明渡しをも拒否できるとする立場に立つ場合でも、それはあくまで、かれには造作を留置する権利があり、造作を留置する適正な方法としては、建物に付加されたかたちのままでこれを留置する必要があり、そのためにはかれが建物自体をも占有使用することを認めざるをえない、といっているのであって、決して、かれに建物をただで利用する権利がある、といっているわけではありません。したがって、学説のような立場に立っても、借家人は、借家権が消滅してから現実に借家を明け渡すまでの期間についての建物使用料を、不当利得として、家主に支払わなければなりません。

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