費用償還請求権の成立

雨漏りがするので屋根を葺き替え、部屋があまり暗いので窓を取り付けましたが、家主からこの費用を償還してもらえるでしょうか。それとも家主から無断改造を理由に賃貸借契約を解除されるようなことがあるでしょうか。そしてそのような場合でもなお費用償還請求ができるのでしょうか。
賃借人は、一般に、民法六〇八条により、費用償還請求権を認められています。費用というのは、賃貸借の目的物の保存上通常必要な費用(必要費)、または目的物の価値を増加させるために使われた費用(有益費)のことであり、賃借人がこれらの費用を支出した場合に、賃借人が賃貸人にその費用を返してもらいたいと請求する権利を費用償還請求権というのです。
賃貸人が賃料をとって土地や建物を賃借人に使用させるからには、賃貸人は保存上の必要な費用、たとえば修繕費のなどのものは、自分で支出し、賃借人の使用に支障のないようにしてやらねばなりません。ですから、賃借人が代わってこの費用を支出したら、その分を賃借人に返すのは当然です。また、有益費は、それだけ目的物の価値が増大したのですから、賃貸人が増大した分を享受するのは不当利得になります。ですから、有益費も償還させるのが適当です。これが、費用償還請求権が賃借人に認められる理由です。

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次に有益費償還請求権と造作買収請求権との差異、および費用償還請求権と特約の関係を述べておきましょう。
借家法五条は、別に、造作買収請求権を認めています。そこで、この造作買取請求権と有益費償還請求権との関係が問題となるわけです。両者の差異のもっとも大きいものは、造作買収請求権の対象となる造作は家主の同意をえて借家人が建物に付加した物であるのに対して、有益費の場合は同意の有無を要しないという点です。しかし、工作物、付加物等の設置については、黙示の包括的同意があるとみられる揚合も多いのですから、この差異も絶対的ということにはなりません。形状の点では、判例通説は、造作は借家人の所有に属し、建物の構成部分とならない物をいいますが、有益費償還請求は借家人の工作ないし付加した物が建物の構成部分となった場合に生ずるとしています。しかし実際には、工作ないし付加した物が建物の構成部分となり、その物の所有権が建物所有権に吸収されたかどうかの認定は困難で、同一物について、ある判例は造作であるといい、他の判例は造作ではないといったりして、認定が分かれていますから、この点の差異も徹底したものではありません。ですから、借家人としては、造作買取ができるか有益費償還請求ができるか、まぎらわしい場合は、裁判上であれ、裁判外であれ、どちらかの請求をしたら、他も予備的に請求しておけば万全です。なお、効果の点では、造作買収請求の場合は時価を、有益費償還請求の場合は、家主の選択に従い、費やした金額または現存増加価額を請求できるという違いがあります。
費用償還請求権と特約との関係ですが、判例、通説は、民法六〇八条は任意規定だから、特約によって、家主の費用償還義務を免除ないし軽減することはできると解しています。しかし、この特約は借家人に不利な特約ですから、借家法六条の趣旨に照らして、特約の解釈については慎重でなければならないとされています。
判例に出てくる必要費には、建物の土台入換費、畳替費などのように、建物の原状を維持し、または原状を回復するのに必要な費用というのが多いようです。したがって、屋根の葺替費、塀の修理費や建物費、壁の塗装費、下水、排水施設の修理費、物干台の修理費中途替費なども必要費に合まれます。これらは、修繕費であることが多く、修繕費は賃貸人が負担すべきですからこれらの修繕費を賃借人が代わって支出したら、必要費として償還請求ができるわけです。本問の場合も、屋根の葺替費用は明らかに必要費にあたります。
しかし、必要費は修繕費よりもっと範囲が広いのです。例えば賃借人の支出した公租公課も、必要費に準じて取り扱ってよいのです。また、賃貸借契約成立のときに、賃借物が目的に合した使用収益に適しない場合に、賃借人がこれを契約目的に適する状態にするために支出した費用も、原則として、必要費となります。例えば、住居のために借りた家に、電燈や水道がなかったので、その施設をほどこした場合の費用のごときです。ただし、このような場合に、玄関や物干をつくったり、下水、排水工事をした費用は必要費とも考えられますし、そうでないとも考えられます。必要費でないとしたら、有益費に入れることはできますから、請求額に若干の相違が出てくるにせよ、いずれにせよ、償還してもらうことはできるわけです。なお、修繕費でもないが、建物の保存に必要な費用として、掃除費があります。しかし、これは、借家人の建物使用率住居上必要な費用とみるべきで、必要費ではないと考えられます。問題となるのは障子や襖の張替費で、これは建物保存に必要な費用とみるべきか、借家人の居住そのものに必要な費用とみるべきかということですが、後者とみるべきではないかと思われます。
判例に出てくる有益費には、賃借店舗の表入口の修繕工事、表     人口カシメ用ボート金具、店頭用雨具施設に支出した費用、住宅の建増費用、家主の承諾をえて病院向きの洋館を日本料理店向きに増改築した費用、借家の前の道路に施したコンクリート工事および花電燈設備に支出した費用などがあります。これらのほかに考えられる例としては、借家人が没取便所を水洗便所に改造した費用、トタン屋根を瓦屋根に葺き替えた費用、窓のない部屋を明るくするためにガラス窓をつくった費用、暖房用ボイラーを取り付け各部屋にスチーム施設をほどこすのに要した費用、板塀をセメントまたは石塀などにしたために要した費用、風呂場や便所をタイル張りなどにしたために要した費用、部屋の壁をベニヤ板できれいに改装した場合の費用などがあります。本間の湯合の窓の取付に要した費用も有益費にあたるわけです。
しかし、賃借建物の価値の増加が賃貸借契約の目的と無関係である場合は、判例は有益費でないとしています。例えば賃借建物と別個に新築した勉強室、廊下、突出小屋をつくるに支出した費用、賃借建物をカフェ営業に適するように改追した費用などです。
なお、有益費について、問題となるのは、有益費支出の基礎となったところの改良や新設工事が用法、管理義務違反となった場合のことです。前に掲げた有益費支出の基礎になったいろいろの改良、新設工事は、ある場合は用法、管理義務違反となって賃貸借契約解除の原因となることもあるでしょうし、ある場合は別に用法、管理義務違反とはならないこともあるでしょう。では、前者の場合には、有益費償還請求権がなくなるのではないかという疑問が生じるわけです。しかし、有益費償還請求権は、賃貸借終了のときに、賃借物の価値が賃借人の支出した費用により増加していれば、その増加分は不当利得となるので償還させようという制度ですから、用法、管理義務違反の場合に契約が解除になって賃貸借が終了したとしても、有益費償還請求を認めるべきことになります。ですから、本問のような場合には、無断改造を理由に賃貸借契約を解除されることがあっても、必要費たる屋根の葺替費用はもとより、窓の取付費用も償還してもらえることになります。また、このような改造工事ぐらいで、管理義務違反として契約を解除されることはないはずです。
必要費については、価格が現存しているかど         うかにかかわらず、借家人は支出した費用の全額を請求することができます。問題となるのは、必要費については、必要費を支出したらただちに償還請求をすることができるのですが、借家人がただちに請求しないで、後になって請求したので、その間に経済事情の変動があり、価格が増大した場合に、増加した価格の必要費を請求することができるかどうかです。判例は否認しています。
次は、有益費ですが、それの償還の範囲は、借家人が事実上支出した金額または賃借建物の価格の現実の増価額のいずれかで、家主はそのどちらかを選んで負担することになります。

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