費用償還請求権の行使と建物の留置

契約期間が満了したので、家主から借家の明渡しを請求されました。明渡しをする前に、これまで私が支払った修理代金や改造費を家主に支払ってもらいたいのですが、留置権を主張して、費用の支払あるまで借家の明渡しを拒むことができるでしょうか。そして費用が契約解除等賃貸借終了後になされた修繕、改造等によって生じたものであっても、なお留置権は認められるのでしょうか。
本問は費用償還請求権の行使の効果の一つであるところの留置権を取り扱っています。すなわち、家主が支払ってくれるまで留置権を行使して建物の明渡しを拒むことができるかどうかということです。費用償還請求権の行使の効果としては、そのほかに、家賃支払との関係において、同時履行の抗弁権は発生するかどうか、また相殺ができるかどうか、という問題もあります。そこで、ここでは、後の二者を説明し述べておきたいと思います。
賃借人の負担する賃料支払債務と賃貸人の負担する費用償還義務は同時履行の関係に立つかどうかを考察してみましょう。本来、同時履行の関係に立つ両債務の間には、売主の目的物引渡しと買主の代金支払のように、履行上の牽連関係がなければならないとされています。正確にいえば、賃借人が必要費を支出した場合に、かれがそれを償還してくれと請求したら、賃貸人はただちに償還しなければなりませんから、未払の当期および次期の賃料支払と必要費償還とは履行期も異なることになり、履行上の関連があるとはいえません。しかし、近時は、同時履行において必要な牽連関係はゆるやかに解釈する傾向にありますから、これらの間に同時履行の関係を認め、賃借人はその抗弁権を援用して、当期または少なくとも次期の賃料の支払を拒むことができるとする学説も有力です。ただし、有益費償還請求権は賃貸借が終了しなければ行使できませんから、賃料支払義務との間に同時履行の問題を生じません。
賃借人の費用償還債権と賃貸人の賃料債権とは、互いに対当額で相殺できるかどうかですが、これは当然にできるといわねばなりません。問題となりますのは、賃料不払を理由に賃貸人が契約解除の意思表示をしたのちに、賃借人が解除以前に有する費用償還請求権と同額ないしそれ以下の賃料債務とを対当額で相殺した場合に、契約解除が効力を生ずるかどうかです。判例には、有益費償還請求の事実において、効力を生じないとするものと、効力を生ずるとするものとがあります。有益費償還請求権なら、効力を生じないと解するのが正当と思われます。なぜなら、契約解除の場合には、有益費償還請求権は、解除後建物の引渡しがあったのち一年以内に行使しなければなりませんし、そしてその行使のときからその履行期が到来するのですから、相殺の遡及効も、有益費償還請求権行使のとき以前に及ぶことはないわけです。ですから、必要費償還請求権なら、相殺により契約解除が効力を生じなくなると解する余地もでてきますが、有益費償還請求権の場合はその余地はないといわねばなりません。

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賃借人が、費用償還請求権について、留置権を有することには、争いはありません。ただし、有益費について、期限の許与があるときには償還請求権は弁済期にないことになり、留置権は生じません。賃貸借が債務不履行を理由に解除されたのちに、賃借人が権原なくして費用を支出した場合でも、賃借人は費用償還請求権を有しますが、ではこの場合に、留置権があるかどうかは問題です。判例は、占有が不法行為によって始まった場合には、留置権は生じないという規定を類推適用して、留置権を否定しています。
ところで、留置権者は留置物を善良な管理者の注意をもって占有しなければなりませんし、債務者の承諾なくして留置物の使用、賃貸、担保権の設定をすることはできません。ただし、その物の保存に必要な使用をなすことは許されます。そこで、保存に必要な使用として、賃借人が従来どおり、そこに住んで使用収益することが含まれるかどうかです。判例は、以前には、合まれないとしましたが、その後、態度を改め、留置権者が建物を空家とし、あるいは番人をつけて保管させるよりも、留置権者が従前のように居住使用するほうが建物の保存上も適切であるとして、留置権者の居住使用を保存に必要な使用の範囲に含ましめるにいたりました。そこで、次に問題となるのは、このようにして借家人が居住使用を認められますと、それによって借家人は、その期間、賃料相当額の利益をえることになるわけですが、これを不当利得として、家主に返還しなければならないかどうかです。判例、通説ともに肯定しています。
なお、家主が建物引渡しの訴訟を提起し、借家人がそれに対して留置権を主張して引渡しを拒絶したときには、裁判所は、留置権の抗弁が正当である場合は、家主の引渡請求を棄却するのではなく、留置権の理由となっている費用償還義務の履行と引換えに、またはその支払を先履行とする条件付で、建物引渡しの判決をなすべきであるとされています。
ところで、これまで説明した費用償還請求権の行使と留置権の関係は、建物が売買または競売により、その所有権が第三者に 移った場合にも、変わりはありません。したがって、借家人は、第三者からの引渡請求に対して、留置権をもって拒否することができることになります。
さて、以上が費用償還請求権の行使の効果としての留置権の内容になりますが、これによって、本問に対する解答の結論も必然的に引き出されてくると思います。すなわち、借家人は、契約期間満了により借家契約が終了した揚合は、修理代金や改造費につき留置権を主張して、それらの費用の支払があるまで借家の明渡しを拒むことができることになりますが、契約解除による賃貸借終了後になされた修繕費や改造費については、留置権は認められないことになります。問題は、債務不履行によることなく、賃貸借が終了し、終了後引渡しをなすまでの間に支出した費用につき、留置権が認められるかどうかです。判例には、賃借人が契約の消滅につき善意無過失の場合は留置権が認められるとするものがあります。この理論に立てば、契約の消滅を賃借人が知っていたとき(悪意)、または当然知るべきであったとき(過失)には、留置権は認められないということになるでしょう。

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