借家の仮処分

借家人が家賃を払わないので、明渡しの訴訟を準備していたところ、いつの間にか借家人は変わって知らない人が入っています。今後も人を入れ替えたり、さらに人を殖やしたりして私に嫌がらせをする気配が濃厚です。そうなると誰を相手に訴訟したらよいかわからなくなります。どうしたらよいでしょうか。
借家人が家賃を払わないときは、家主は、借家人に対し相当の期間を定めて家賃の支払を催告し、その期間内になお支払がないときは借家契約を解除して、当該建物の明渡しを命 ずる判決を求め、これに基づき強制執行をすることができます。しかし、建物に借家人以外の第三者が居住している場合は、たとえ同人が家主に無断で同建物を使用している者であっても、家主は、当然には、第三者に、借家人に対する判決に基づいて、明渡しの強制執行をすることはできません。なぜなら、判決の効力は、原則として、第三者に及ばないからです。したがって、このような場合、家主が当該貸家の明渡しを得るためには、本来の借家人のほか、現在の居住者も被告として、訴訟を起こさなければなりません。だが、これだけではまだ不十分です。ただし、訴訟の係属中、いつの間にか借家人がさらに別の第三者に借家権を譲渡したり、または転貸をしたりして、次から次へと居住者が変わっていけば、せっかく家主は明渡しの判決を得ても、結局、その当時の居住者に対し明渡しの執行をすることができず、仮にこれに気がついて、訴訟の途中で被告を追加、変更しようとしても、その都度、時間と手数をかけて新たな訴訟を起こさねばならず、まったく家主は奔命につかれるからです。そこで、家主は訴を起こすとき、このような心配があれば、ぜひとも借家人や建物の居住者を現状すなわち訴提起当時の状態で凍結し、将来、勝訴の判決により強制執行ができるよう相手方を恒定する必要があります。その場合、必ず利用される方法が仮処分という制度です。
この仮処分は、要するに、原告が、特定物の引渡し、またはこれについてのある作為を目的とする訴を提起する際、将来の勝訴判決に基づく強制執行をあらかじめ保全するため、裁判所の命令によって、目的物の現状をそのまま維持しておく手続をいいます。したがって、本問の場合も、この制度を利用し、家主は借家人および現在の居住者を被告として前記の訴を起こす前、両名を債務者として、仮処分申請のひな型にある申請の趣旨揚記のような仮処分をしておけば、よいわけです。

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仮処分の申請は、通常、本案訴訟が現に係属し、または将来係属すべき第一審裁判所に、書面をもって、請求および仮処分の理由ならびに申請の趣旨、すなわち、債権者がいかなる法律上の根拠ないし請求権に基づいて、いかなる内容の仮処分を求めるか、および処分を必要とする事由を具体的かつ明確に述べ、同時にこれを疎明する証拠書類を添付し、なお所要の印紙を貼用して、これをします。係争物の仮処分申請がありますと、裁判所は、ほとんど大部分、債権者の提出した書類だけに基づいて、仮処分発令の要件を審査し、これだけではまだ不十分な場合にのみ債権者を呼んで事情を聞きます。そして、審査の結果、仮処分申請が一応理由ありと認めますと、保証金をきめて、これを一定の期間内に納付するよう、債権者に命じます。そこで、債権者が期間内に保証金を法務局に供託して、その供託言を裁判所に提出しますと、裁判所はここにはじめて前記仮処分命令を発令します。その結果、債権者がいよいよ執行官に委任して現場へ赴き、実際に命令どおり執行をするわけです。
なお、以上のような建物の執行官保管、債務者使用および債務者の占有移転禁止仮処分の執行後、さらに債務者が仮処分命令に違反して、第三者を建物に入居させたり、またはこれに建物を使用させたりして、次から次へと占有を移転する場合は、係争物の仮処分だけでは、債権者(家主)は十分にその権利を保全することができませんから、もっと強力な仮処分をする必要が生じます。
そこで考えられるのが、第二次の仮処分です。この仮処分は、通常、債権者が借家人およびその当時の居住者を債務者として、「債務者らの別紙目録記載の建物に対する占有を解いて、債権者の委任するOO地方裁判所執行官にその保管を命ずる。執行官は債権者にその使用を許さなければならない。この場合においては、執行官はその保管にかかることを公示するため、適当の方法をとるべく、債権者はこの占有を他人に移転し、または占有名義を変更してはならない」とか「債務者らは債権者に対し、別紙目録記載の建物を仮に明け渡さなければならない」とかの仮処分を求めるもので、俗に断行の仮処分といわれます。
しかし、仮処分は、法律的には仮の地位の仮処分に属するので、その発令および保証金の決定等については、きわめて慎重な考慮がいるうえ、そもそも第一次の仮処分命令に違反した債務者らに対し債権者がいかなる手段をとり得るかについては、いろいろと学説が対立し、裁判所の取扱もまだ統一されていませんから、以上の点の対策は必ず弁護士と相談して、万全を期せられるようおすすめします。

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