区画整理と借家権

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、道路、公園、広場など公共施設の整備改善と宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行なわれる土地の区画形質の変更や公共施設の新設変更に関する事業をいいます。
この土地区画整理事業は都市計画の母といわれ、都市交通の整備、居住環境の改善など都市問題の解決のための有効な手段として、ますます活用される傾向にありますが、その特色は、従前の宅地に対して換地を与えることにあります。ですから、一定の区域の中で道路や公園などの公共施設をつくって宅地の利用の増進を図ったとしても、これらの用地を施行者が取得して整備したのであれば、それは土地区画整理ということはできません。従前の宅地に代わるべき換地が与えられるのでなければ、土地区画整理とはいえないのです。
この換地には、従前の宅地の位置からみて、少なくとも原地の一部分が換地の一部に含まれる原地換地、現地置付近に換地を指定する移動換地、現地換地、移動換地ができない場合に従前の宅地と無関係の場所に定める飛換地などがあります。いずれにしても、換地は、従前の宅地と、その位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などにおいて照応するように定めなければならず、このことを照応換地の原則とよんでいます。しかし、場合によっては、例外的に、増加地積を付加して照応超過の換地を与える増換地処分や、換地の地積を減じて換地を与える減換地処分がなされることもあります。

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換地処分は、整理工事完了後でなければすることはできません。ですから、整理工事を行ない換地処分をするためには、従前の宅地上の建物などを移転、撤去しておく必要があります。また将来、換地となるべき土地の位置、範囲が何時までも分からないというのでは、関係権判者の地位はきわめて不安定な状態におかれることになります。そこで、整理事業の円滑な進捗と権利関係の早期安定を図るために、仮換地指定の制度が設けられています。
この仮換地が指定されますと、従前の土地について権原に基づき使用収益権を有する者は、換地処分の公告の日まで、従前の宅地について使用収益をすることができなくなる反面、仮換地について、従前の宅地の使用収益と同一内容の使用収益をすることができることになります。すなわち、仮換地の指定によって、使用収益権のない所有権だけが従前の宅地上に残り、所有権の本体ともいうべき使用収益権は、法律上当然に仮換地上に移行するのです。
仮換地が指定されますと、家屋の所有者や占有者は家屋を仮換地上に移転しなければなりません。自発的に移転しないときは、施行者は移転命令を発することができ、さらに強制執行をすることができます。施行者が家屋を移転したことによって家屋の所有者平俗家人等に損失を与えた場合、あるいは、家屋の所有者が移転したことによりその者が損失を受けたり、借家人等に損失を与えた場合には、施行者は、その損失を受けた者に対して、「通常生ずべき損失」を補償しなければなりません。
借家人の場合、通常生ずべき損失の補償の範囲として、次のようなものが考えられます。動産移転料、移転雑費、仮住居等の使用に要する費用、営業者である場合には営業休止補償を請求することができます。仮換地の指定によって営業規模の縮小を余儀なくされるときは営業規模縮小補償を、また、営業の継続が不能となるときは営業廃止補償を請求することができます。
借家権そのものは、仮換地の指定によって消滅するわけではなく、仮換地上の移転家屋について継続するのですから、借家権の補償を請求することはできません。しかし、家屋移転の結果、家屋賃借の目的を達することができなくなった場合には、賃借人は契約を解除することができ、施行者に対して、その契約を解除したことによって生じた損失の補償を請求することができることになっています。
土地区画整理事業の施行により家屋が移転された結果、その家屋の利用価値が増加したため、従前の家賃が不相当となった場合には、賃貸人は、契約の条件にかかわらず、将来に向かって家賃の増額を請求することができます。この反対に、家屋移転の結果、家屋の利用価値が減じたため、従前の家賃が不相当となった揚合には、借家人は、契約の条件にかかわらず、将来に向かって家賃の減額を請求することができます。
この増減額請求権は、建坪の増減によって当然には生ずるものではなく、移転家屋の利用価値の増減によって生ずるものです。ですから、建坪が減少しても家賃の増額を請求することができる場合もあれば、その遂に、建坪が増加しても家賃の減額を請求することができる場合もあります。

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