共同の浄化槽の管理費用の分担

私は建売住宅を買って住んでいますが、ここは六軒で一個の浄化槽がついていますが、工事が粗雑なためかすぐいっぱいになって、くさくてたまりません。浄化槽を取り替えるにはどのようにすればよいでしょうか。
本問の場合、まずその浄化槽はだれのものかを考えてみましょう。浄化槽は、民法では土地の定着物ということになり、土地の構成物として土地と一体に扱われますので、原則的にはその土地の所有者が浄化槽の所有者ということになります。そこで、本問のように何軒かで共同で使用している浄化槽ですが、これには次の二つの形のものが考えられます。
まず浄化槽の設置されている部分の土地を浄化槽を利用している全員が共有している場合です。このようなときは当然その浄化槽も全員の共有となります。
次は、浄化槽はある人の敷地内にもうけられていて、つまりその敷地所有者の所有、これを全員で利用するという契約が結ばれている場合です。契約が結ばれているといいましたが、そんな契約はないと思われる方も少なくないでしょう。たしかに、明確に契約 書で全員が納得のうえで契約を結んでおけば、最も安全なのですが、ふつうは建売業者からこの浄化槽は共同で使用するのだという説明を受け、全員が納得してこれに入居したことによって契約が成立しているといった形のものが大部分なのです。こんな形でも法律上は、共同使用の契約が結ばれたことになります。

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前述の共有形式のものは、民法の共有の規定にしたがって、共有者はその持分(全員平等)に応じて浄化槽の使用ができますし、管理費用も全員が平等に負担することになりますが、これを取り替えるのは、共有物の変更となりますので、全員の同意がなければなりません。全員の同意を得て取り替えた以上、その費用は、全員の平等負担となることは当然です。
次に後者の契約形式の場合ですが、この場合も、その契約の趣旨から当然に、浄化槽の管理費用は、全員の平等負担となりますが、これを取り替えるのには、全員の同意が必要ということになります。この場合の費用の負担は、その際の全員の話し合いできまることになりますが、やはり全員の平等負担とするのが常識的でしょう。
ところであなたは、建売業者から土地と建物とをいっしょに買ったのでしょうから、こ の浄化槽を、あなたが、建売業者から買い受けたのか、あるいは建売業者に請け負わせて、あなたが構築させたのかということが、民法の規定を適用するために問題となるところなのですが、建売住宅の場合は、その両方の形をとっていると考えてよさそうです。そうすると、浄化槽に欠陥があったときは、建売業者に対し、請負人の責任を追及してその欠陥を補修させることもできますし、あるいは、売主の瑕疵担保責任を追及して、あなた方で修理をしたうえその修理代を損害賠償として建売業者に請求することもできます。ただし、この場合、前者については、引渡後五年、また後者については、欠陥の存在を知ったときから一年以内にしなければなりません。なお、浄化槽に欠陥があるかどうか、またどのような欠陥かを調べるには、建築基準法によってその構造基準が定められていますので、市町村の建築担当課に聞いてみて下さい。

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