分譲マンションの管理費が不当に高いとき

マンションの一室を購入して住んでいますが、ここの管理は分譲した会社の子会社が行なっています。最近管理費の値上げ問題が起こり、管理費の使途を調べたところ、管理会社の人件費等一般管理費がその大部分を占めています。その上、みんなの共有地にもうけてある駐車場の料金も管理会社の所得になっています。こんな不当な管理費を改めさせるには、どうしたらよいでしょうか。
管理者は、区分所有者(マンションの専有部分(各ユニットの所有者)との間の管理委託契約にもとづいて管理をしますが、その内容は次のようなものです。(1)共用部分の清掃や紙屑、塵芥、汚物等の処理、(2)共用のエレベーター設備、冷暖房空調設備、配電、動力設備、給排水衛生設備、ガス、給湯設備、防火、消火設俺等各種設備の運転、操作、保守、点検、(3)受付、案内などのほか共用部分の巡視や火災、盗難その他災害の予防等の保安管理、(4)共用部分の補修、機器の点検整備、(5)共用部分の維持管理に関する費用の計算、支出、報告等の事務処理や官公署関係の事務処理などです。そして管理費用は、「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)によって区分所有者が専有部分の面積に応じて分担することになります。共用部分の管理を特定の者に委託する手段として、共用部分を管理受託者の所有としている場合でも同様です。

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間取り

管理会社の人件費等一般管理費が大部分を占めているとのことですが、通常の管理内容は前にのべたようなものですから、管理費用のうちで人件費の占める割合が高くなるのはやむをえません。ことに管理業務のうちには、高度に専門的な知識や持能が要求され、また一定の有資格者が必要とされますから、このような点も考慮に入れる必要があるでしょう。一般に管理費のうちで人件費の占める割合は、実際例をみてもいろいろで、標準らしいものは見出せませんが、非常に高いものと思われます。なお、管理費の増額については、「経済事情の変動その他により不相当となったときは、甲、乙協議の上増減する」との趣旨の規定を、管理委託契約中に盛りこんでいるのがふつうです。管理者は受任者として受任義務を善良な管理者の注意をもって処理すべき義務を負い、また区分所有者に対し報告義務を負っています。もし不当に高額な管理費をとっているとすれば、受任義務に違反しているともいえますが、規約なり管理委託契約で、管理費を月額○○円と定め、これを承諾して買い受けたものと思われますので、義務違反を問うことはできません。しかし、集会の決議で最終的には管理者を解任することで増額をおさえることは可能です。なお管理者は、商事会社が営業として管理者の職務を行なう場合には相当の報酬を請求できます。
駐車場は車庫であれば、当然には共用部分にはならず、規約で共用部分とした場合にだけ共用部分となり区分所有者の共有となります(規約共用部分)。しかし、実際には車庫は共用部分とせず、管理者が保有しているのがふつうなので、その収益も区分所有者に帰属することはありません。これに対して、パーキングスペースであれば、敷地の一部ですから区分所有者は共有持分、または借地権の準共有持分をもっているはずですが、規約で一部の区分所有者にだけ駐車揚の専有使用権を与えていることが珍しくありません。この場合、駐車の権利をもたない区分所有者は、使用制限のある敷地共有待分権を取得したにすぎないことになります。使用権限の有無は分譲価格に盛りこまれていると思われますから実際上の不部合もおこらないでしょう。本問の場合もおそらく規約で管理会社が駐車場の専用使用権をもっていると思います。

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