分譲マンションの管理会社の変更

私の住んでいるマンションでは、買い受けたときに管理委託契約を結んだA社が管理をしていますが、廊下の掃除などもあまりていねいにしてくれませんし、何かにつけて不親切ですので、A社をやめさせて他の適当な管理会社にたのみたいのですが、どんな方法をとればよいのでしょうか。
分譲マンションでは、「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)によって、区分所有者が専有部分のほか共用部分を共有しているだけでなく、建物の敷地についても共有持分、敷地が借地であれば敷地の借地権の準共有持分をもっています。そのために、区分所有者は、共用部分や敷地の管理を共同して行なわせるために、管理者をおいて処理させる必要がおこってきます。この法律も管理者の制度を法定し、その選任を容易にするとともに、その地位の安定と権限の明確化をはかっています。そして、規約に別段の定めがないかぎり、集会の決議で管理者を選任または解任することができることにしています。ただ実際には、ある会社がマンションを建設すると、自らまたはその子会社を管理人として規約をつくり、分譲希望者はその規約を承認して買い受けることになりますから、管理者はあらかじめ一方的に定められているのがふつうです。

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規約であらかじめ定められていたにしろ、集会で選任したにしろ、管理者は区分所有者の委託にもとづいて管理事務を処理するのですから、区分所有者と管理会社の関係は委任または準委任とみることができます。そこで区分所有法も、この法律および規約で定めるもののほか、管理者の権利義務は委任に関する規定にしたがうと規定したのです。管理者は、規約で管理者の職務権限に属すると定めた行為のほか、共用部分の保存、共有者の決定または規約の定めにしたがってなされた共用部分の管理に関する決定事項を実行する職務権限をもつのですが、委任の規定によって事務の処理については善良な管理者の注意義務を負い、誠実に行なわなければならないとされます。
区分所有者は、規約に定めがあればこれにより、規約に別段の定めがないときは集会の決議によって、管理者を解任することができます。集会の議事は、規約に別段の定めがないかぎり、区分所有者および議決権の各過半数で決せられます。人数では、一人で二個以上の専有部分を所有していても一人、二人以上で一個の専有部分を共有していても一人として計算し、人数と議決権の双方の過半数の賛成をえることによって成立します。集会を開かなくても、区分所有者全員の書面による合意があれば、集会の決議があったものとみなされます。
また、管理者に不正な行為その他その職務を行なうに適しない事情があれば、区分所有者は、裁判所に管理者の解任の請求をすることができます。
以上のいずれかの手続で解任できれば、その上で解任と同じ手続をふんで新しい管理人を選任すればよいわけです。
「建物の区分所有等に関する法律」によって管理者は毎年一回一定の時期に会計を居住者に報告することを義務づけられています。報告を怠っている管理者が多いようですが、それは管理組合が結成されていないマンションによく見受けられます。自主管理の場合でも、委託管理の場合でも、この法律によって管理組合を結成しておいたほうがよいと思います。管理組合をつくっておくと、あたかも組合が直接管理しなければならないように思われがちですが、実務は組合から全面的に管理会社に委託することができます。組合は管理組合大会で管理会社に会計報告を求め、組合の監査役がその会計を監査するようにしておきます。そして管理会社には実費精算を建前とした委託契約をしておき、当然の報酬以上の利益をとられないようにします。良心的な分譲会社では、販売時にあらかじめこれらの段取りをととのえておいてくれます。すなわち販売時にすでに組合の管理規約原案や、組合と管理会社との委託契約書原案がつくられているのです。

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