分譲マンションの屋上は共有

私の住んでいるマンションでは屋上の出入口に鍵がかかっていて自由に使えません。物干し場に屋上を使いたいのですが、屋上の権利関係はどうなっているのでしょうか。
「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)では共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない「建物の附属物」および規約によって共用部分とされる「附属の建物」をいっています。すなわち、(1)専有部分を除いた建物の残りの部分はすべて共用部分です。共用の廊下、階段室、ロビー、エレベーター室などのように、構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有の目的とはならず法律上当然に共用部分とされます。また便所、洗面所、電気室などのように、形式上は独立の部屋で区分所有の対象となりうるものでも区分所有者によって共同に利用されるようにつくられているものも共用部分とされます。(2)電気、ガス、冷暖房設備、エレベーターなどのような専有部分に属しない建物の付属物も共用部分です。この(1)と(2)は法律上当然に共用部分とされるので、法定共用部分とよびます。これに対して、区分所有法一条に定める要件をそなえた建物の部分は専有部分となり、また倉庫や車庫のような附属の建物は区分所有法二条四項にいう附属物ではないので、本来共用部分とはなりません。しかし使用目的によっては共用部分とした方が便利なことがあります。そこで本来共用部分とならない建物の部分や附属の建物を、規約で共用部分とすることを認めました。これを規約共用部分とよんでいます。

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構造上区分所有者の共同の用に供せられるべき建物の部分が法定共用部分になることは前述のとおりです。建物の安全や外観を維持するために必要な支柱、外壁、屋根などの建物の基本的構造部分もその意味で法定共用部分と考えるべきです。ビルの屋上も屋根と同じく建物の基本的構造部分ですから、法定共用部分にあたります。したがって、屋上は区分所有者の共有になりますから、屋上を物干し場に使いたいという希望はもっともだといえましょう。もちろん共用部分が区分所有者の共有だといっても、民法に定める共有とはその性質が違います。共用部分の共有は、建物の区分所有という共同の目的のために認められたものですから、民法の共有に関する規定の適用を排除して、区分所有法に別個の規定をおいているのです。
共用部分は原則として区分所有者の共有となり、共有者は共用部分をその用法にしたがって使用できます。この使用権を合理的な範囲で制限しまたは使用方法を定めることは許されるでしょうが、その使用権をまったく奪うことは、規約をもってしても許されないと考えるべきでしょう。しかし、区分所有法にもとづいて、規約で共用部分を管理者所有に属することにした場合には、共用部分は共有ではないので、区分所有者の使用を排除することは可能だと思います。ただし区分所有者には潜在的な共有権があるから、この場合でも使用権は失わないとする有力な見解もあります。ですから、あなたの場合、これらの点を調査しなければ明確な結論は出せませんが、物干し場として使用することの制限は合理的な制限だとされるのではないかと思いますが、だからといって鍵までかけるというのはゆきすぎでしょう。屋上を歩いても雨がもるようになるからといって使用を禁止しているマンションがあるようですが、鉄筋コンクリート造りであればそのようなことは口実にすぎません。

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