共同ビルの立て替えは反対者が一人でもいればできない

私達は共同ビルで商売をしてきましたが、最近附近にきれいなビルが建てられ、見劣りがして客足が落ちました。思いきってビルを建て加えようということになりましたが、中の一人が反対しています。一人でも反対すれば建て加えることはできないでしょうか。
共同ビルというのは、共有関係ではなく、おそらく区分所有のビルだと思いますので、区分所有ビルとして問題を考えていくことにします。共有のビルだとすれば、民法で共有物は他の共有者の同意がなければ、これに変更を加えることはできないとされていますから、取りこわして新築するためには、共有者全員の同意が必要なことはいうまでもありません。

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間取り

「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)の目的となる建物は、専有部分と共用部分からなっています。一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、倉庫などに使用できるものがあるときに、その区分された各部分にそれぞれ独立した所有権が認められます。この各部分に成立する所有権を区分所有権といい、区分所有権の目的である健物の部分を専有部分というのです。この専有部分を除いた建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物および規約で共用部分とされた附属の建物が共用部分とよばれます。専有部分は自分の単独所有ですから、どうしようと自由だと一応はいえますが、各専有部分は、物理的には一棟の建物の一部であり、共用部分と相まって専有部分も存在しているのです。ですから、共用部分も含めて建物全休をよりよく保存管理することが共同の利益になるだけでなく、自身にとっても利益なわけです。そこにおのずから使用上の制約が生まれるだけでなく、積極的に保存管理すべき義務もでてくるのです。
この法律は、区分所有者に、建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないと定めています。その共同の利益に反する行為の例として、「建物の保存に有害な行為」をあげています。したがって自分の専有部分といえども、これを毀損することによって建物全休の安定性をそこなうおそれかおるときは、保存に有害な行為として禁止されることになります。
共用部分を変更するには、民法の共有と同様、共有者全員の同意が必要です。もっとも共用部分の変更については、規約で別段の定めをすることができることになっていますから、全員の同意を要しないとすることは可能です。しかし、一人を除いて他の全員が同意したとしても、反対した区分所有者の専有部分に影響を与えないで共用部分を取り除くことが不可能なことは明らかです。また、共用部分を区分所有者の共有とせず管理者の所有とすることが認められていますから、この場合は共有者の同意はいりません。しかし、管理者は共用部分の保存義務を負い、区分所有者のために管理義務を負っていますから、共用部分を取りこわせないのは当然です。
建てかえることが共同の利益になるといったところでそんな理くつはとおりません。また反対者の専有部分を残して他の部分を取りこわし、建物の一部滅失の場合の区分所有法三五条の規定で処理することも許されません。集会を開いてその決議で反対者を抑えつけることも不可能です。集会は建物の存在を前提しその使用管理をきめるための制度です。
結局、一人でも反対者がいれば共同ビルの建てかえは不可能です。説得して同調させる以外にありません。

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