建築面積と床面積と延面積

 建築面積というのは、建ぺい率の計算のときに必要な面積で、俗に建坪と呼ばれています。
 「建築面積がどの程度敷地をおおっているか」を表わす建ぺい率の制限は、防火上、保健衛生上、健康的環境を守る上からも必要なことです。
 建築できる面積と解釈して、建築物の屋根をとった「外壁で囲まれた建築物内部の空間の地上に対する投影面積」とも異なります。
 建築面積は、建築物(地下室で地盤面上1m以下の部分を除く)の外壁、または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。通常の場合は1階の水平投影面積ですが、2階が1階から突き出ている場合は、その部分の床面積の投影面積を加えます。さらに、屋根・ひさしなどが外壁・柱の中心線から1m以上突き出ているときは、屋根・ひさしの先端から1mの帯状の部分を差し引いた残りの水平投影面積を加算しなければなりません。

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 建築面積の原則は以上ですが、次のような特例もあります。
 共同住宅に見られる雨露をしのげる外廊下部分は、廊下部分に柱があろうがなかろうが建築面積に入れる。
 バルコニーの突出部分は、屋根と同じように取り扱う。
 建築物より突き出た屋外階段は、その構造・形態を問わず、その水平投影面積を屋外階段の建築面積として、建築物の建築面積に加算する。
 出窓は建築面積には入れない。
 したがって、建ぺい率の制限の目いっぱいに建築物を建てて、これ以上建築物の一部を増すことができないときは、主要な室に出窓を設けることをおすすめします。
 出窓は、外観上も平らな壁面に凹凸の変化を与え、一つの意匠ともなるし、内観的には部屋の狭さをカバーしてくれます。近年アルミサッシの既製出窓を某メーカーがよく宣伝していますが外観のデザインが主眼としても建築面積に入らない所が、隠れたプラス面です。
 ところが、畳1帖分の出窓というものを突出させた場合はどうでしょうか、出窓は外側に張り出した窓ゆえ、構造上もそんなに張り出せるものではありません。せいぜい50cmまでで、それ以上出すと建物本休とのつりあいがくずれるし、室内からの使い勝手も悪い、極端な出窓論者を防ぐため、国は通達で「床よりの高さが30cm以上で、突出長さ1m未満のものを出窓という」と決めています。
 突出長さが1m以上となると、屋根・ひさしと同じ取り扱いとなります。
 それでは、敷地に片持ばり形式で造られた駐車場の建築面積は、どうなるのでしょうか。
 近年は、市街化調整区域内には、簡単に住宅が建てられなくなりました。その代りとして、貸駐車場を建て利益を得る人がふえてきました。
 過日、その類の人から「屋根つきの駐車場を設けましたが、建築物の外壁という壁はないし、柱だけが一本の列になっていますから、これは建築物ではありません。それなのに先日、役所の人が見えて、確認申請を出せ、と言ってきました。」とのことですが「駐車場であっても屋根があり柱があって土地に定着している工作物は、建築物です。建築物である以上,建築面積がゼロということはありえません。
 なるほど、建築面積の定義をそのまま解釈すると、建築物の外壁または柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積は存在しないからゼロになるでしょう。
 しかし、この場合は、屋根の先端から1m後退した線と柱の中心線で囲んだ屋根の水平投影面積を建築面積にするのです。
 簡単な駐車場といっても、屋根の下で車をとめて人が出入するのですから、危険防止の上からも建築基準法が適用されます。
 一般に建築面積というものは、一つの建物について一つだけしか存在しません。
 さて、床面積は、建築物の各階またはその一部にあって、壁・柱・扉・手すりなどの区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を、その階またはその部分の床面積といいます。
 床面積を一つの建築物について、すべて寄せ集めたものが延面積です。
 延面積は、敷地に対する建物の容量を規制した容積率の計算のときに必要になる面積です。俗に延坪といいます。
 床面積の計算の場合は、建築面積のときのように、屋根・ひさしなどの突出は無関係です。いわゆる平らな床面と、垂直な壁面との接合線が、床面積算定の基準になります。したがって出窓は床面積のなかには算入しません。
 また「屋外とみなされる部分」は床面積に入れません。屋外とみなすか、みなさないかは、行政側の判断です。通常の解釈としては、周囲が壁体状をなさず、風雨を防ぐ区画がなく、居室としての用途を果たさないものはもちろん、物品の保管や陳列をできないものは、屋外部分です。
 住宅ではポーチ、ピロティ、バルコニー、テラス、通行の目的の吹きさらし片側廊下などがこれに当たります。
 ポーチやピロティを自家用車置場に使うと、屋外部分とみなされず、その部分は駐車場の床面積となります。

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