建物の売買契約と保証人責任

保証債務は主たる債務者がその債務を履行しない場合にこれを履行すべき債務であるために、建物売買契約の売主の保証人が売主が当該建物を買主に引き渡す義務を履行しないときに引渡の義務を負い、また買主の保証人が、買主が売買代金の支払義務を怠ったときにその義務を負うことについては問題はありませんが、それ以外の売主買主の義務を保証人がどの範囲まで負担するかについては本来は保証契約の当事者間における特約によって決まるべき筋合のものではありますが、これらの特約のない場合にどのように解するかが問題となり、この点につき民法四四七条一項では、このような場合における当事者の意思解釈の基準を定めているので、以下売買契約における保証責任につき、そのおよぶ範囲を、債務の態様に従って検討します。

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ここでいう違約金とは債務不履行の場合、債務者が支払うことを約する一定の金銭であり、それが損害賠償額の予定であると、あるいは債務不履行に対する制裁である場合とを問わず、いずれについても保証責任は及ぶことになります。もちろん、保証契約においてこの責任を除外する旨の特約をすることによりその責任を免れることができます。
訴訟費用、解約申入の費用、契約締結費用、催告費用等主たる債務者の負担すべきこれらの費用は主たる債務に附従するものであるために保証責任もこれにおよびます。
債務不履行による損害賠償義務では、判例では保証債務は主たる債務を履行せられさるとき、履行すべきものにして主たる債務と通常範囲を同ふすべきものたり而して主たる債務の不履行に因り、相手に生せしめたる損害に付ては主債務者は其不履行に基き契約の既に解除せられたると否とに論なく、一切の損害を賠償する責に任ずべきものなるか故に主たる債務を担保する保証債務の範囲も特別の事情なき限りは、亦従て此等一切の損害賠償を包含するものと謂はざるべからず、としその保証責任を認めています。学説も判例の立場を支持していますが、債務不履行による損害賠償義務は、主たる債務の延長ないしは拡大であると解されるためにら、主たる債務が債務不履行によって損害賠債義務に変容した場合には、保証責任もこれに及ぶと解されます。
契約解除による原状回復義務および損害賠償義務、契約解除に基づくこれらの義務につき保証責任がおよぶか否かについては争いがあります。
原状回復義務は従前の判例によると、請負契約が一方の当事者の債務不履行により解除された事例につき、保証人か主たる債務以外に当然に負担すべきものは主たる債務に用する利息違約金、損害賠償共他の総て其債務に従たるものに限るは、民法第四四七条一項の規定する所なり、原状回復の義務は主たる債務か契約解除に因り消滅したる結果に生じる所の個別独立の法律上の義務にして主たる債務に徒たるものに非ざれば、保証人は特約の存せざる限り之を覆行する責に任すべきものに非ず、と判示し、消極的態度を示したものもありましたが、戦後杉立木の売買契約が売主の債務不履行に基因して合意解除された事例につき、売主に生じた代金返還債務につき売主の保証人の保証責任を認める下級審判例があり、最高裁でも畳、建具、諸道具の売買解除の事例につき、特定物の売買における売主のための保証においては、通常、その契約から直接生じる売主の債務につき保証人が自ら履行の責に任ずるというよりも、むしろ、売主の債務不履行に基因して売主が買主に対し負担することあるべき債務につき責に任ずる趣旨でなされるものと解するのが相当であると判示するに至り、従前の消極的態度の判例が、原状回復義務は本質上不当利得返還義務で主たる債務とは別個独立の債務であるとの性質論から保証責任を否定したのを変更し、保証人の責任を債務不履行に対する救済手段ととらえて積極的態度にでました。そして、最判昭四七・三・二三が、請負契約の合意解除の事例につき、請負人が注文主に対し同人から受額した前払金の返還を約した場合、その合意解除が請負人の債務不覆行に基づくものであり、しかも、右前払金返還債務が債務不履行による契約解除の結果請負人に生じる前払金返還債務より重くなければ請負人の保証責任が及ぶと判示して、前記最判の立場を踏襲すると同時に更にこれを押し進めました。これに対して学説は、当初保証責任を否定する大審院の立場を支待するものもありましたが、近年では保証責任を肯定する最判の立場を支持するものが支配的です。
契約解除後の損害賠償義務について、判例は保証人の責任を肯定する立場をとっており、学説としては、原債務の履行にかわる損害賠償と解してこれを肯定するものがほとんどですが、これに対して、損害賠償義務は債務の不存在を前提とする信頼利益の賠償義務であるために、保証債務の内容をかかる法定義務にまで拡張することはできないとする否定的立場や、契約解除後の損害賠債債務を原債務の履行に代わるものではなく、単に原状回復の方法と解し、原状回復義務も損害暗債義務も保証債務の範囲に含まれないと説明する否定的立場があります。

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